Libro fondiario: che cosa cambia quando si vende in Alto Adige
È la differenza più importante fra vendere qui e vendere nel resto d'Italia, ed è quella che quasi nessun portale nazionale spiega. Vale la pena capirla prima di firmare qualcosa.
Che cos'è il libro fondiario
È il registro pubblico degli immobili in vigore in Trentino-Alto Adige e in parte del Friuli, eredità dell'ordinamento austriaco rimasto dopo il 1918. Non sostituisce il catasto: il catasto descrive l'immobile e serve al fisco, il libro fondiario dice di chi è e che cosa lo grava, e fa fede.
È tenuto dagli uffici del libro fondiario presso i tribunali, ed è bilingue. Ogni immobile ha la sua partita tavolare, e ogni partita ha tre fogli.
I tre fogli: A, B e C
Foglio A, la consistenza: quali particelle compongono l'immobile, come sono classificate, quali diritti attivi le accompagnano. Foglio B, la proprietà: chi sono i titolari e con quali quote, con le eventuali limitazioni della capacità di disporre. Foglio C, gli oneri: ipoteche, usufrutti, diritti d'uso e di abitazione, servitù, vincoli.
Per chi vende, il foglio C è quello da leggere per primo. È lì che compaiono l'ipoteca del mutuo che si credeva chiuso, il diritto di abitazione lasciato a un familiare, la servitù di passaggio verso il fondo del vicino e — se c'è — il vincolo per residenti.
L'intavolazione ha valore costitutivo
Nel resto d'Italia la proprietà passa con il consenso delle parti e la trascrizione serve a renderlo opponibile ai terzi. Qui no: per gli atti fra vivi l'iscrizione nel libro fondiario ha valore costitutivo del diritto, anche fra le parti contraenti. Finché la compravendita non è intavolata, il proprietario tavolare resta il venditore.
In pratica questo significa che l'operazione non finisce con la firma davanti al notaio: finisce con il decreto del giudice tavolare che dispone l'intavolazione. È un passaggio che ha tempi propri, e chi vende fa bene a saperlo quando concorda le date del trasloco e del saldo.
Che cosa deve fare chi vende
Tre cose, tutte prima di pubblicare. Chiedere l'estratto e leggerlo riga per riga, anche i fogli che sembrano vuoti. Verificare che l'intestazione corrisponda davvero a chi vende — negli immobili arrivati per successione spesso non è così. Avviare subito la cancellazione delle iscrizioni che non hanno più ragione di esserci, perché è la pratica che più spesso arriva in ritardo rispetto al rogito.
In breve
- Il catasto descrive, il libro fondiario stabilisce chi è il proprietario
- Foglio A: la consistenza · Foglio B: la proprietà · Foglio C: gli oneri
- La proprietà passa con l'intavolazione, non con la firma
- L'estratto va letto prima di pubblicare, non prima del rogito
- Le cancellazioni tavolari hanno tempi propri: vanno avviate presto
Domande che ci fanno più spesso
Come si chiede un estratto tavolare?
Si richiede agli uffici del libro fondiario della Provincia, di persona o attraverso i servizi online provinciali; molti comuni e comunità comprensoriali lo rilasciano gratuitamente al proprietario. Serve il riferimento della partita tavolare o l'indirizzo dell'immobile.
Quanto tempo passa fra il rogito e l'intavolazione?
Dipende dall'ufficio e dal periodo: il notaio deposita la domanda tavolare dopo l'atto e il giudice tavolare emette il decreto. Non è un passaggio automatico né istantaneo, ed è il motivo per cui in Alto Adige il calendario di una vendita si costruisce anche intorno all'ufficio del libro fondiario.
Il libro fondiario vale anche per gli affitti?
Un contratto di locazione ordinario non si intavola, ma alcuni diritti che limitano l'uso dell'immobile — usufrutto, diritto di abitazione, locazioni ultranovennali — sì, e compaiono nel foglio C. Chi compra li vede, quindi chi vende deve conoscerli.
Fonti ufficiali
Nota
Questa guida è informazione generale scritta da un'agenzia immobiliare: non sostituisce il parere di un notaio, di un commercialista o del tecnico che segue l'immobile. Le norme citate sono quelle in vigore alla data di pubblicazione.
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