Libro fondiario: che cosa cambia quando si vende qui
È la differenza più rilevante fra vendere in provincia di Bolzano e vendere nel resto d'Italia, e conviene conoscerla prima di sottoscrivere qualsiasi documento.
Che cos'è il libro fondiario
È il registro pubblico degli immobili in vigore in Trentino-Alto Adige e in parte del Friuli, eredità dell'ordinamento austriaco rimasta dopo il 1918. Non sostituisce il catasto: il catasto descrive l'immobile e serve al fisco, il libro fondiario stabilisce di chi è e che cosa lo grava, e fa fede.
È tenuto dagli uffici del libro fondiario presso i tribunali. Ogni immobile ha la propria partita tavolare, e ogni partita si articola in tre fogli.
I tre fogli: A, B e C
Foglio A, la consistenza: quali particelle compongono l'immobile, come sono classificate, quali diritti attivi le accompagnano. Foglio B, la proprietà: chi sono i titolari e con quali quote, con le eventuali limitazioni della capacità di disporre. Foglio C, gli oneri: ipoteche, usufrutti, diritti d'uso e di abitazione, servitù, vincoli.
Per chi vende, il foglio C è quello da leggere per primo. Vi compaiono l'ipoteca di un mutuo non ancora cancellata, il diritto di abitazione a favore di un familiare, la servitù di passaggio verso il fondo confinante e, quando c'è, il vincolo per residenti.
L'intavolazione ha valore costitutivo
Nel resto d'Italia la proprietà passa con il consenso delle parti, e la trascrizione la rende opponibile ai terzi. Qui, per gli atti fra vivi, l'iscrizione nel libro fondiario ha valore costitutivo del diritto, anche fra le parti contraenti: finché la compravendita non è intavolata, il proprietario tavolare resta il venditore.
L'operazione non si chiude quindi con la firma davanti al notaio, ma con il decreto del giudice tavolare che dispone l'intavolazione. È un passaggio con tempi propri, da considerare quando si concordano le date del trasloco e del saldo.
Che cosa fa chi vende
Tre adempimenti, tutti precedenti alla pubblicazione. Richiedere l'estratto e leggerlo riga per riga, compresi i fogli che sembrano vuoti. Verificare che l'intestazione corrisponda a chi vende: negli immobili pervenuti per successione capita che non sia così. Avviare per tempo la cancellazione delle iscrizioni prive di ragione, perché è la pratica che più spesso arriva in ritardo rispetto al rogito.
In breve
- Il catasto descrive, il libro fondiario stabilisce chi è il proprietario
- Foglio A: la consistenza · Foglio B: la proprietà · Foglio C: gli oneri
- La proprietà passa con l'intavolazione, non con la firma
- L'estratto si legge prima di pubblicare, non alla vigilia del rogito
- Le cancellazioni tavolari hanno tempi propri: si avviano per tempo
Domande frequenti
Come si chiede un estratto tavolare?
Si richiede agli uffici del libro fondiario della Provincia, di persona o attraverso i servizi online provinciali; diversi Comuni e comunità comprensoriali lo rilasciano gratuitamente al proprietario. Servono il riferimento della partita tavolare oppure l'indirizzo dell'immobile.
Quanto tempo passa fra il rogito e l'intavolazione?
Dipende dall'ufficio e dal periodo: il notaio deposita la domanda tavolare dopo l'atto e il giudice tavolare emette il decreto. Non è un passaggio automatico né immediato, ed è la ragione per cui qui il calendario di una vendita si costruisce anche intorno ai tempi dell'ufficio.
Il libro fondiario vale anche per gli affitti?
Un contratto di locazione ordinario non si intavola, mentre alcuni diritti che limitano l'uso dell'immobile — usufrutto, diritto di abitazione, locazioni ultranovennali — sì, e compaiono nel foglio C. Sono visibili all'acquirente, quindi vanno conosciuti da chi vende.
Fonti ufficiali
Nota
Questa guida è informazione generale scritta da un'agenzia immobiliare: non sostituisce il parere di un notaio, di un commercialista o del tecnico che segue l'immobile. Le norme citate sono quelle in vigore alla data di pubblicazione.
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