I documenti che servono per vendere in provincia di Bolzano
Qui l'elenco è più lungo che nel resto d'Italia, perché al catasto si affianca il libro fondiario. Vi indichiamo che cosa serve, chi lo rilascia e in quale ordine conviene procurarselo.
Il primo documento è l'estratto tavolare
In una pagina l'estratto del libro fondiario dice tre cose: che cos'è l'immobile (foglio A), chi ne è titolare e in quali quote (foglio B) e che cosa lo grava — ipoteche, usufrutti, servitù, diritti di abitazione, vincoli (foglio C). Da quello che vi si legge dipende tutto il resto della raccolta.
Si richiede alla Ripartizione Libro fondiario e catasto della Provincia; diversi Comuni e comunità comprensoriali lo rilasciano gratuitamente al proprietario. Chiederlo prima di mettere in vendita, e non dopo aver accettato una proposta, lascia il tempo di affrontare quello che dovesse emergere.
L'atto di provenienza
È il documento che attesta come l'immobile è entrato nel patrimonio: l'atto di compravendita, la donazione oppure, se proviene da un'eredità, la denuncia di successione insieme al decreto tavolare che ne ha intavolato il passaggio. Capita spesso che la successione sia stata denunciata al fisco ma non completata in tavolare: finché non lo è, la vendita non può concludersi.
Catasto e planimetria: la conformità
Servono la visura catastale e la planimetria depositata, e la planimetria deve corrispondere allo stato reale: una parete spostata, una veranda chiusa, un bagno ricavato dove il disegno mostra un ripostiglio sono difformità che un tecnico aggiorna prima dell'atto.
Nell'atto il venditore dichiara che i dati catastali e la planimetria sono conformi allo stato di fatto, e una dichiarazione non veritiera può rendere l'atto nullo. È anche la verifica che la banca dell'acquirente svolge in istruttoria.
I titoli edilizi e l'abitabilità
Vanno recuperati i titoli edilizi — licenza o concessione, permesso di costruire, eventuali SCIA e sanatorie — e il certificato di abitabilità. Si richiedono all'ufficio tecnico del Comune, che conserva il fascicolo. Sugli edifici storici, numerosi in provincia, il fascicolo può risultare incompleto: è una ragione in più per cominciare la raccolta con anticipo.
Certificato energetico, condominio, mutuo
In provincia di Bolzano il certificato energetico va allegato al contratto: in sua assenza il contratto può essere dichiarato nullo e sono previste sanzioni. Se l'immobile è in condominio servono il regolamento, le tabelle millesimali e una dichiarazione dell'amministratore sulle spese pagate e sui lavori deliberati.
Se sull'immobile grava ancora un mutuo, l'ipoteca è iscritta nel foglio C e va cancellata: l'estinzione del debito non la cancella da sé. La cancellazione tavolare ha tempi propri, che rientrano nel calendario del rogito.
I documenti delle persone
Carta d'identità e codice fiscale di tutti i venditori, e il regime patrimoniale di chi è coniugato: in comunione dei beni serve il consenso dell'altro coniuge, e conviene saperlo prima di firmare un preliminare. Se vende una società o un minore, o se interviene un amministratore di sostegno, servono le relative autorizzazioni e i tempi si allungano.
In breve
- Estratto tavolare aggiornato, fogli A, B e C
- Atto di provenienza: acquisto, donazione o successione intavolata
- Visura catastale e planimetria conforme allo stato di fatto
- Titoli edilizi e certificato di abitabilità
- Certificato energetico valido, da allegare al contratto
- Documenti condominiali e dichiarazione dell'amministratore
- Cancellazione dell'ipoteca, se sull'immobile grava un mutuo
- Documenti personali e regime patrimoniale dei venditori
Domande frequenti
Quanto tempo serve per raccogliere i documenti?
Se la posizione è in ordine, poche settimane: l'estratto tavolare è immediato, la visura e la planimetria anche. Ad allungare i tempi sono le difformità da sanare, un fascicolo edilizio incompleto o una successione non ancora intavolata — mesi, non giorni. Per questo la raccolta comincia prima della pubblicazione.
Chi paga i documenti, il venditore o l'acquirente?
I documenti che riguardano lo stato dell'immobile — estratto tavolare, planimetria, titoli edilizi, certificato energetico — sono a carico del venditore, che deve poter dimostrare che cosa sta vendendo. Le imposte di registro e le spese notarili dell'atto sono a carico dell'acquirente, salvo diverso accordo.
Posso firmare un preliminare senza avere tutto?
È possibile, ma comporta un rischio. Se dopo la firma emerge una difformità, l'acquirente ha una leva per rinegoziare il prezzo o per recedere, mentre nel frattempo le altre proposte sono state rifiutate. Conviene arrivare al preliminare con la posizione già verificata.
Fonti ufficiali
Nota
Questa guida è informazione generale scritta da un'agenzia immobiliare: non sostituisce il parere di un notaio, di un commercialista o del tecnico che segue l'immobile. Le norme citate sono quelle in vigore alla data di pubblicazione.
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