Che documenti servono per vendere casa in Alto Adige
In Alto Adige la lista è più lunga che nel resto d'Italia, perché al catasto si affianca il libro fondiario. Ecco che cosa serve davvero, chi lo rilascia e in che ordine conviene procurarselo.
Si parte dall'estratto tavolare
L'estratto del libro fondiario dice tre cose in una pagina: che cos'è l'immobile (foglio A), di chi è e in quali quote (foglio B), e che cosa lo grava — ipoteche, usufrutti, servitù, diritti di abitazione, vincoli (foglio C). È il primo documento da chiedere perché tutto il resto dipende da quello che ci si legge.
Si richiede alla Ripartizione Libro fondiario e catasto della Provincia; molti comuni e comunità comprensoriali rilasciano l'estratto gratuitamente al proprietario. Chiederlo prima di mettere in vendita, e non dopo aver accettato una proposta, è la differenza fra risolvere un problema con calma e scoprirlo davanti al notaio.
L'atto di provenienza
È il documento che spiega come l'immobile è diventato vostro: l'atto di compravendita, la donazione, oppure — se arriva da un'eredità — la denuncia di successione insieme al decreto tavolare che ha intavolato il passaggio. Nel caso dell'eredità è frequente che la successione sia stata denunciata al fisco ma mai portata a termine in tavolare: finché non lo è, non si può vendere.
Catasto e planimetria: la conformità
Servono la visura catastale e la planimetria depositata. La planimetria deve corrispondere allo stato reale dell'immobile: una parete spostata, una veranda chiusa, un bagno ricavato dove il disegno mostra un ripostiglio sono difformità che vanno aggiornate da un tecnico prima dell'atto.
Non è una formalità: nell'atto di vendita il venditore dichiara che i dati catastali e la planimetria sono conformi allo stato di fatto, e una dichiarazione non veritiera può rendere l'atto nullo. È anche la verifica che la banca dell'acquirente fa quasi sempre.
La conformità urbanistica
Vanno recuperati i titoli edilizi dell'immobile — licenza o concessione, permesso di costruire, eventuali SCIA e sanatorie — e il certificato di abitabilità. Si chiedono all'ufficio tecnico del comune, che conserva il fascicolo edilizio. Sugli edifici storici, frequenti in questa provincia, il fascicolo può essere frammentario: è un motivo in più per cominciare presto.
Certificato energetico, condominio, mutuo
In provincia di Bolzano il certificato energetico va allegato al contratto: senza, il contratto può essere dichiarato nullo e sono previste sanzioni. Se l'immobile è in condominio servono il regolamento, le tabelle millesimali e una dichiarazione dell'amministratore sulle spese pagate e sui lavori deliberati.
Se c'è ancora un mutuo, l'ipoteca è iscritta nel foglio C e va cancellata: l'estinzione del debito non la cancella da sola. La cancellazione tavolare ha tempi propri e va messa in conto nel calendario del rogito.
I documenti delle persone
Carta d'identità e codice fiscale di tutti i venditori, e il regime patrimoniale se sono coniugati: in comunione dei beni serve il consenso dell'altro coniuge, e questo va saputo prima di firmare un preliminare, non dopo. Se vende una società o un minore, o se interviene un amministratore di sostegno, servono le relative autorizzazioni e i tempi si allungano.
In breve
- Estratto tavolare aggiornato (fogli A, B e C)
- Atto di provenienza — acquisto, donazione o successione intavolata
- Visura catastale e planimetria conforme allo stato di fatto
- Titoli edilizi e certificato di abitabilità
- Certificato energetico valido, da allegare al contratto
- Documenti condominiali e dichiarazione dell'amministratore
- Cancellazione dell'ipoteca, se c'era un mutuo
- Documenti personali e regime patrimoniale dei venditori
Domande che ci fanno più spesso
Quanto tempo serve per raccogliere tutti i documenti?
Se la posizione è pulita, poche settimane: l'estratto tavolare è immediato, la visura e la planimetria pure. Quello che allunga i tempi sono le difformità da sanare, un fascicolo edilizio incompleto o una successione non ancora intavolata — mesi, non giorni. Per questo la raccolta comincia prima della pubblicazione.
Chi paga i documenti, il venditore o l'acquirente?
I documenti che riguardano lo stato dell'immobile — estratto tavolare, planimetria, titoli edilizi, certificato energetico — sono a carico del venditore, perché è lui che deve poter dimostrare che cosa sta vendendo. Le imposte di registro e le spese notarili dell'atto sono invece a carico dell'acquirente, salvo diverso accordo.
Posso firmare un preliminare senza avere tutto?
Si può, ma è il modo più comune di perdere una trattativa. Se dopo la firma emerge una difformità, l'acquirente ha in mano una leva per rinegoziare il prezzo o per uscire, e voi avete già rifiutato le altre proposte. Meglio arrivare al preliminare con la posizione verificata.
Fonti ufficiali
Nota
Questa guida è informazione generale scritta da un'agenzia immobiliare: non sostituisce il parere di un notaio, di un commercialista o del tecnico che segue l'immobile. Le norme citate sono quelle in vigore alla data di pubblicazione.
Continua con
Libro fondiario: che cosa cambia quando si vende in Alto Adige
È la differenza più importante fra vendere qui e vendere nel resto d'Italia, ed è quella che quasi nessun portale nazionale spiega. Vale la pena capirla prima di firmare qualcosa.
Certificato energetico CasaClima: quando serve per vendere
L'Alto Adige ha un sistema suo, CasaClima, e regole più stringenti di quelle nazionali. È uno dei documenti che conviene avere pronti prima ancora di fotografare l'immobile.
Vendere una casa ereditata in Alto Adige
È la situazione in cui arriva da noi una parte importante delle richieste, ed è anche quella in cui i tempi sono più facili da sottovalutare. Conviene sapere in anticipo che cosa va sistemato.
Vuoi sapere quanto vale il tuo immobile?
La valutazione è gratuita e motivata: ricevi i numeri e il ragionamento che li regge, senza impegno e senza mandato da firmare.
Valuta il tuo immobile