Vendere una casa ereditata: che cosa va sistemato prima
È una situazione frequente, e quella in cui i tempi vengono sottovalutati più spesso. Vi indichiamo che cosa va sistemato prima di mettere in vendita.
Prima di vendere, la successione va intavolata
Denunciare la successione all'Agenzia delle Entrate assolve un obbligo fiscale, non trasferisce la proprietà nel libro fondiario. In provincia di Bolzano il passaggio agli eredi si perfeziona con una domanda tavolare e un decreto del giudice tavolare: finché non c'è, nel foglio B resta intestata la persona defunta e la vendita non può concludersi.
È l'ostacolo che emerge più spesso in ritardo, perché si dà per acquisito un adempimento che non è stato completato. La verifica richiede un estratto tavolare e pochi minuti.
Quando gli eredi sono più di uno
L'immobile appartiene a tutti in comunione, e per vendere serve il consenso di tutti: la firma di uno solo non basta, nemmeno di chi vi abita o ne ha sostenuto le spese. Chi non è d'accordo può essere liquidato dagli altri, oppure si vende e si divide il ricavato secondo le quote.
Una valutazione indipendente, redatta prima della discussione, fornisce agli eredi un riferimento comune. Fra coeredi il disaccordo riguarda in genere il valore, e un documento che motiva il numero riduce lo spazio delle impressioni.
Il maso chiuso
Se l'immobile ereditato è un maso chiuso non si applicano le regole ordinarie della divisione ereditaria: la disciplina provinciale mira a mantenerlo indiviso e individua un assuntore. È una materia specialistica, con competenze proprie della commissione locale per i masi chiusi, da affrontare con un legale che se ne occupa.
Non è una circostanza rara in provincia: su una proprietà rurale la prima verifica riguarda quindi il contenuto del libro fondiario.
Il trattamento fiscale della vendita
Un immobile ricevuto per successione non genera plusvalenza tassabile quando viene rivenduto, anche se la vendita avviene subito. È l'eccezione prevista dall'articolo 67 del TUIR, ed è utile conoscerla perché è spesso la voce che desta maggiore preoccupazione.
L'esenzione riguarda quella voce e nessun'altra. Le imposte di successione, se dovute, si pagano al momento della successione, e la vendita ha comunque i suoi costi ordinari: documenti, certificato energetico, eventuali sistemazioni tavolari.
In breve
- La denuncia di successione non basta: serve l'intavolazione
- Controllare il foglio B: chi risulta oggi proprietario
- Con più eredi serve il consenso di tutti
- Una valutazione motivata prima della discussione fra eredi
- Maso chiuso: disciplina provinciale a sé, con un legale
- Nessuna plusvalenza sugli immobili ricevuti per successione
Domande frequenti
Un erede si oppone alla vendita: che cosa si può fare?
Le strade ordinarie sono due: gli altri acquistano la sua quota, oppure si chiede la divisione, in via consensuale o, in mancanza di accordo, giudiziale. La prima cosa utile resta una valutazione indipendente, perché fissa il valore su cui ragionare.
Quanto tempo serve per mettere a posto una successione in tavolare?
Dipende dalla situazione: con un unico erede e una posizione lineare sono settimane; con più eredi, rinunce, testamenti da pubblicare o quote frazionate su più immobili si arriva a mesi. È il primo passo da avviare, non l'ultimo.
Fonti ufficiali
Nota
Questa guida è informazione generale scritta da un'agenzia immobiliare: non sostituisce il parere di un notaio, di un commercialista o del tecnico che segue l'immobile. Le norme citate sono quelle in vigore alla data di pubblicazione.
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