Vendere una casa ereditata in Alto Adige
È la situazione in cui arriva da noi una parte importante delle richieste, ed è anche quella in cui i tempi sono più facili da sottovalutare. Conviene sapere in anticipo che cosa va sistemato.
Prima di vendere, la successione va intavolata
Denunciare la successione all'Agenzia delle Entrate assolve un obbligo fiscale, non trasferisce la proprietà nel libro fondiario. In Alto Adige il passaggio agli eredi si perfeziona con una domanda tavolare e un decreto del giudice tavolare: finché non c'è, nel foglio B resta intestata la persona defunta e non si può vendere.
È l'ostacolo che più spesso emerge tardi, perché la famiglia dà per scontato di aver già fatto tutto. La verifica costa un estratto tavolare e cinque minuti.
Quando gli eredi sono più di uno
L'immobile appartiene a tutti in comunione, e per vendere serve il consenso di tutti: la firma di uno solo non basta, nemmeno se è quello che ci abita o che ha pagato le spese. Chi non è d'accordo può essere liquidato dagli altri, oppure si vende e si divide il ricavato secondo le quote.
Nella pratica, la cosa che aiuta di più è avere una valutazione scritta e indipendente prima della discussione. Fra fratelli il conflitto nasce quasi sempre sul valore, e un documento che spiega da dove arriva il numero toglie molto spazio alle impressioni.
Il maso chiuso
Se l'immobile ereditato è un maso chiuso, non si applicano le regole ordinarie della divisione ereditaria: la disciplina provinciale sul maso chiuso mira a mantenerlo indiviso e individua un assuntore. È una materia specialistica, con competenze proprie della commissione locale per i masi chiusi, e va affrontata con un legale che se ne occupa.
Non è un dettaglio raro in questa provincia, ed è il motivo per cui la prima domanda che facciamo davanti a una proprietà rurale è che cosa dice esattamente il libro fondiario.
La buona notizia sulle imposte
Un immobile ricevuto per successione non genera plusvalenza tassabile quando viene rivenduto, anche se la vendita avviene subito. È l'eccezione prevista dalla disciplina dell'articolo 67 del TUIR, e vale la pena conoscerla perché è spesso la voce che gli eredi temono di più.
L'esenzione riguarda quella voce e nessun'altra. Le imposte di successione, se dovute, si pagano al momento della successione, e la vendita ha comunque i suoi costi ordinari: documenti, certificato energetico, eventuali sistemazioni tavolari. Quanto fanno in tutto è scritto nella guida sui costi.
In breve
- La denuncia di successione non basta: serve l'intavolazione
- Controllare il foglio B: chi risulta oggi proprietario?
- Con più eredi serve il consenso di tutti
- Una valutazione scritta prima della discussione fra eredi
- Maso chiuso: disciplina provinciale a sé, serve un legale
- Nessuna plusvalenza sugli immobili ricevuti per successione
Domande che ci fanno più spesso
Un erede si oppone alla vendita: che cosa si può fare?
Le strade ordinarie sono due: gli altri lo liquidano acquistando la sua quota, oppure si chiede la divisione — in via consensuale o, se non c'è accordo, giudiziale. La prima cosa utile resta una valutazione indipendente, perché fissa il valore su cui ragionare.
Quanto tempo serve per mettere a posto una successione in tavolare?
Dipende dalla situazione: con un unico erede e una posizione lineare sono settimane; con più eredi, rinunce, testamenti da pubblicare o quote frazionate su più immobili si arriva facilmente a mesi. È il primo passo da avviare, non l'ultimo.
Fonti ufficiali
Nota
Questa guida è informazione generale scritta da un'agenzia immobiliare: non sostituisce il parere di un notaio, di un commercialista o del tecnico che segue l'immobile. Le norme citate sono quelle in vigore alla data di pubblicazione.
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