Eine geerbte Immobilie in Südtirol verkaufen
Ein wesentlicher Teil der Anfragen erreicht uns in dieser Lage — und es ist zugleich jene, in der die Fristen am leichtesten unterschätzt werden. Es lohnt sich, vorher zu wissen, was zu klären ist.
Vor dem Verkauf muss die Erbfolge verbüchert sein
Die Erbschaftsmeldung an die Agentur der Einnahmen erfüllt eine Steuerpflicht, überträgt aber kein Eigentum im Grundbuch. In Südtirol wird der Übergang auf die Erben mit einem Grundbuchsgesuch und einem Beschluss des Grundbuchsrichters vollzogen: Solange er fehlt, steht im B-Blatt die verstorbene Person, und es kann nicht verkauft werden.
Das ist die Hürde, die am häufigsten spät auftaucht, weil die Familie annimmt, alles erledigt zu haben. Die Prüfung kostet einen Grundbuchauszug und fünf Minuten.
Wenn es mehrere Erben gibt
Die Immobilie gehört allen gemeinsam, und für den Verkauf braucht es die Zustimmung aller: Die Unterschrift eines Einzelnen genügt nicht, auch nicht jene desjenigen, der dort wohnt oder die Kosten getragen hat. Wer nicht einverstanden ist, kann von den anderen abgefunden werden, oder man verkauft und teilt den Erlös nach Anteilen.
In der Praxis hilft am meisten eine schriftliche, unabhängige Bewertung vor der Diskussion. Unter Geschwistern entzündet sich der Streit fast immer am Wert, und ein Dokument, das erklärt, woher die Zahl kommt, nimmt Eindrücken viel Raum.
Der geschlossene Hof
Ist die geerbte Immobilie ein geschlossener Hof, gelten die ordentlichen Regeln der Erbteilung nicht: Die Landesregelung zum geschlossenen Hof zielt darauf ab, ihn ungeteilt zu erhalten, und bestimmt einen Übernehmer. Das ist eine Spezialmaterie mit eigenen Zuständigkeiten der örtlichen Höfekommission und gehört in die Hände eines darauf spezialisierten Anwalts.
In dieser Provinz ist das kein seltener Fall — und der Grund, warum unsere erste Frage bei einem landwirtschaftlichen Besitz lautet, was genau im Grundbuch steht.
Die gute Nachricht zu den Steuern
Eine durch Erbschaft erhaltene Immobilie erzeugt beim Weiterverkauf keinen steuerpflichtigen Mehrerlös, auch wenn sofort verkauft wird. Es ist die in Artikel 67 TUIR vorgesehene Ausnahme, und sie ist zu kennen wert, weil Erben gerade diesen Posten am meisten fürchten.
Die Befreiung betrifft allerdings nur diesen einen Punkt. Die Erbschaftssteuern, sofern geschuldet, fallen im Zuge der Erbfolge an, und der Verkauf selbst hat seine gewöhnlichen Kosten: Unterlagen, Energieausweis, allfällige grundbücherliche Bereinigungen. Was da zusammenkommt, steht im Leitfaden zu den Kosten.
Kurz gefasst
- Die Erbschaftsmeldung genügt nicht: es braucht die Verbücherung
- B-Blatt prüfen: wer ist heute eingetragen?
- Bei mehreren Erben braucht es die Zustimmung aller
- Eine schriftliche Bewertung vor der Diskussion unter Erben
- Geschlossener Hof: eigene Landesregelung, Anwalt nötig
- Kein steuerpflichtiger Mehrerlös bei geerbten Immobilien
Was uns am häufigsten gefragt wird
Ein Erbe ist gegen den Verkauf: was tun?
Zwei ordentliche Wege: Die anderen finden ihn ab, indem sie seinen Anteil erwerben, oder man verlangt die Teilung — einvernehmlich oder, ohne Einigung, gerichtlich. Nützlich ist zuerst eine unabhängige Bewertung, weil sie den Wert festlegt, über den man spricht.
Wie lange dauert die grundbücherliche Bereinigung einer Erbfolge?
Je nach Lage: Bei einem einzigen Erben und klarer Situation Wochen; bei mehreren Erben, Ausschlagungen, zu veröffentlichenden Testamenten oder auf mehrere Objekte verteilten Anteilen leicht Monate. Es ist der erste Schritt, nicht der letzte.
Amtliche Quellen
Hinweis
Dieser Leitfaden ist allgemeine Information eines Immobilienunternehmens und ersetzt weder die Auskunft eines Notars oder Steuerberaters noch die des zuständigen Technikers. Die genannten Bestimmungen sind jene, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gelten.
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