Eine geerbte Immobilie verkaufen: was vorher zu ordnen ist
Es ist eine häufige Lage und jene, in der die Fristen am ehesten unterschätzt werden. Wir zeigen Ihnen, was vor dem Verkauf zu ordnen ist.
Vor dem Verkauf ist die Erbfolge zu verbüchern
Die Meldung der Erbfolge an die Agentur der Einnahmen erfüllt eine steuerliche Pflicht, überträgt aber nicht das Eigentum im Grundbuch. In der Provinz Bozen wird der Übergang auf die Erben mit einem Grundbuchsgesuch und einem Dekret des Grundbuchsrichters vollzogen: Solange das fehlt, steht im B-Blatt die verstorbene Person, und der Verkauf kann nicht abgeschlossen werden.
Diese Hürde tritt am häufigsten spät zutage, weil ein Schritt als erledigt gilt, der nie abgeschlossen wurde. Die Prüfung braucht einen Grundbuchauszug und wenige Minuten.
Wenn es mehrere Erben gibt
Die Liegenschaft gehört allen gemeinsam, und für den Verkauf braucht es die Zustimmung aller: Die Unterschrift einer einzelnen Person genügt nicht, auch nicht jener, die dort wohnt oder die Kosten getragen hat. Wer nicht zustimmt, kann von den anderen ausbezahlt werden, oder es wird verkauft und der Erlös nach Anteilen geteilt.
Eine unabhängige Bewertung, vor der Aussprache erstellt, gibt den Erben einen gemeinsamen Bezugspunkt. Unter Miterben betrifft der Streit meist den Wert, und ein Dokument, das die Zahl begründet, lässt weniger Raum für Eindrücke.
Der geschlossene Hof
Ist die geerbte Liegenschaft ein geschlossener Hof, gelten die gewöhnlichen Regeln der Erbteilung nicht: Die Landesbestimmungen zielen darauf, ihn ungeteilt zu erhalten, und bestimmen einen Übernehmer. Es ist eine Spezialmaterie mit eigenen Zuständigkeiten der örtlichen Höfekommission, die man mit einer darauf spezialisierten Rechtsanwältin angeht.
Selten ist das im Land nicht: Bei ländlichem Besitz gilt die erste Prüfung daher dem Inhalt des Grundbuchs. Dort steht, ob die Liegenschaft als geschlossener Hof geführt wird, und erst danach lässt sich sagen, welche Wege der Veräußerung überhaupt offenstehen und mit welchen Fristen zu rechnen ist.
Die steuerliche Behandlung des Verkaufs
Eine durch Erbfolge erworbene Immobilie erzeugt beim Weiterverkauf keinen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, auch wenn der Verkauf sofort erfolgt. Es ist die Ausnahme nach Artikel 67 des Einkommensteuergesetzes, und sie zu kennen hilft, weil dieser Punkt am meisten Sorge bereitet.
Die Befreiung betrifft nur diesen Punkt. Die Erbschaftssteuer, falls geschuldet, fällt bei der Erbfolge an, und der Verkauf hat ohnehin seine üblichen Kosten: Unterlagen, Energieausweis, allfällige grundbücherliche Bereinigungen.
Kurz gefasst
- Die Erbschaftsmeldung genügt nicht: nötig ist die Verbücherung
- Das B-Blatt prüfen: wer heute als Eigentümer aufscheint
- Bei mehreren Erben braucht es die Zustimmung aller
- Eine begründete Bewertung vor der Aussprache unter den Erben
- Geschlossener Hof: eigene Landesbestimmungen, mit einer Rechtsanwältin
- Kein Veräußerungsgewinn bei durch Erbfolge erworbenen Immobilien
Häufige Fragen
Ein Erbe ist gegen den Verkauf: was lässt sich tun?
Es gibt zwei übliche Wege: Die anderen erwerben seinen Anteil, oder es wird die Teilung verlangt, einvernehmlich oder, ohne Einigung, gerichtlich. Zuerst hilft eine unabhängige Bewertung, denn sie legt den Wert fest, über den gesprochen wird.
Wie lange dauert die Verbücherung einer Erbfolge?
Das hängt von der Lage ab: Bei einem einzigen Erben und klarer Sachlage sind es Wochen; bei mehreren Erben, Ausschlagungen, zu veröffentlichenden Testamenten oder auf mehrere Liegenschaften verteilten Anteilen werden es Monate. Es ist der erste Schritt, nicht der letzte.
Amtliche Quellen
Hinweis
Dieser Leitfaden ist allgemeine Information eines Immobilienunternehmens und ersetzt weder die Auskunft eines Notars oder Steuerberaters noch die des zuständigen Technikers. Die genannten Bestimmungen sind jene, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gelten.
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