Was der Verkauf kostet: die Ausgaben des Verkäufers
Die gute Nachricht: Der schwerste Teil — Registersteuer und Notarhonorar des Vertrags — trägt der Käufer. Es bleibt aber eine Liste von Posten, die man vorher kennen sollte, nicht nachher.
Die sicheren Kosten
Die Unterlagen zum Zustand der Immobilie: Grundbuchauszug, Katasterauszug und Grundriss, Kopien der Bautitel. Der Energieausweis, von einer Fachperson erstellt und von der KlimaHaus Agentur ausgestellt. Gegebenenfalls die Katasterberichtigung, wenn der Grundriss nicht stimmt. Und, falls ein Darlehen bestand, die Löschung der Hypothek im Grundbuch.
Diese Beträge beziffern Fachperson und Notar am konkreten Fall: Sie hängen von der Immobilie ab, nicht von einem Einheitstarif — und wer ohne Kenntnis der Lage eine runde Zahl verspricht, rät.
Die Provision der Agentur
Einen gesetzlich fixen Tarif gibt es nicht: Die Sätze sind frei und werden schriftlich im Auftrag vereinbart, samt dem Zeitpunkt, zu dem sie fällig werden — in der Regel mit Abschluss des Geschäfts, also mit Annahme des Angebots. Zu betrachten ist nicht nur der Prozentsatz, sondern was er enthält: Fotos, Übersetzungen, Veröffentlichung, Besichtigungen, Verwaltung der Unterlagen, Begleitung bis zur Verbücherung.
Der Mehrerlös: wann er besteuert wird und wann nicht
Grundregel ist Artikel 67 des Einkommensteuergesetzes (TUIR): Die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten — erhöht um belegte Kosten, Steuern, Honorare und Arbeiten — ist steuerpflichtig, wenn die Immobilie binnen fünf Jahren ab Erwerb verkauft wird. Nach fünf Jahren fällt nichts an.
Zwei wichtige Ausnahmen gelten auch innerhalb der fünf Jahre: die Immobilie, die für den Großteil der Besitzdauer Hauptwohnsitz des Verkäufers oder seiner Angehörigen war, und die durch Erbschaft erhaltene Immobilie. Statt der ordentlichen Einkommensteuer kann der Verkäufer beim Notar die Ersatzsteuer von 26 % beantragen, die der Notar im Vertrag anwendet und abführt.
Vorsicht bei einem neueren Fall: Für Immobilien mit Superbonus-Eingriffen hat das Haushaltsgesetz 2024 den maßgeblichen Zeitraum auf zehn Jahre ab Ende der Arbeiten ausgedehnt, mit eigenen Regeln. Hier lohnt sich das Gespräch mit einem Steuerberater vor der Unterschrift wirklich.
Kurz gefasst
- Zulasten des Verkäufers: Unterlagen, Energieausweis, allfällige Katasterberichtigung
- Löschung der Hypothek, falls ein Darlehen bestand
- Provision: freier Satz, schriftlich zu vereinbaren
- Zulasten des Käufers: Registersteuer und Notarhonorar des Vertrags
- Mehrerlös: nur binnen 5 Jahren, außer Hauptwohnsitz und Erbschaft
- Ersatzsteuer von 26 % auf Antrag, vom Notar angewandt
Was uns am häufigsten gefragt wird
Ich habe vor drei Jahren gekauft und wohne dort: fällt Steuer an?
War die Immobilie für den Großteil der Besitzdauer Ihr Hauptwohnsitz — oder der eines Angehörigen —, gilt die Befreiung auch innerhalb der fünf Jahre. Maßgeblich ist die tatsächliche Nutzung, nicht die bloße Meldung: Genau das ist mit Steuerberater oder Notar zu klären.
Wer zahlt den Notar?
Honorar des Kaufvertrags und die damit verbundenen Steuern trägt der Käufer, der auch den Notar wählt. Der Verkäufer zahlt, was ihn betrifft: etwa die Löschung der eigenen Hypothek oder, wenn nötig, die Bereinigung einer Erbfolge.
Wann ist die Provision fällig?
In der Regel mit Abschluss des Geschäfts, also mit Annahme des Angebots und Bindung der Parteien — nicht erst mit dem Kaufvertrag. Der Auftrag muss das schriftlich festhalten, samt Betrag, Dauer und allfälliger Exklusivität.
Amtliche Quellen
Hinweis
Dieser Leitfaden ist allgemeine Information eines Immobilienunternehmens und ersetzt weder die Auskunft eines Notars oder Steuerberaters noch die des zuständigen Technikers. Die genannten Bestimmungen sind jene, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gelten.
Weiterlesen
Vermittlungsauftrag und Provision: was unterschrieben wird
Ein kurzer Vertrag, der viel entscheidet. Es lohnt sich, ihn in Ruhe zu lesen und zu wissen, welche Fragen man vor der Unterschrift stellt — auch uns.
Vom Vorvertrag zum Kaufvertrag: wie ein Verkauf in Südtirol endet
Zwischen Handschlag und Eigentumsübergang liegen vier Dokumente und einige Wochen. Hier steht, was sie sind und worauf bei jedem zu achten ist.
Eine geerbte Immobilie in Südtirol verkaufen
Ein wesentlicher Teil der Anfragen erreicht uns in dieser Lage — und es ist zugleich jene, in der die Fristen am leichtesten unterschätzt werden. Es lohnt sich, vorher zu wissen, was zu klären ist.
Möchten Sie wissen, was Ihre Immobilie wert ist?
Die Bewertung ist kostenlos und begründet: Sie erhalten die Zahlen und die Überlegung dahinter — unverbindlich und ohne Vermittlungsauftrag.
Immobilie bewerten lassen