Die Kosten der Verkäuferseite
Der größte Teil — Registersteuer und Notarhonorar des Vertrags — trägt die Käuferseite. Einige Posten bleiben dennoch bei der Verkäuferseite, und die kennt man besser vorher.
Die sicheren Posten
Die Unterlagen zum Zustand der Immobilie: Grundbuchauszug, Katasterauszug und Grundriss, Kopien der Baurechtstitel. Der Energieausweis, erstellt von einer Fachperson und ausgestellt von der KlimaHaus-Agentur. Die allfällige Katasteranpassung, wenn der Grundriss nicht stimmt. Und, falls ein Darlehen aushaftet, die Löschung der Hypothek im Grundbuch.
Die Beträge beziffern Fachperson und Notar im Einzelfall: Sie hängen von der Immobilie ab und nicht von einem einheitlichen Tarif. Ein Kostenvoranschlag ohne Prüfung der Lage hat keine Grundlage.
Die Provision der Agentur
Einen gesetzlich festen Tarif gibt es nicht: Die Sätze sind frei und werden im Auftrag schriftlich vereinbart, samt dem Zeitpunkt der Fälligkeit — mit Abschluss des Geschäfts, also mit Annahme des Angebots. Neben dem Satz gehört geklärt, was er umfasst: Fotos, Veröffentlichung, Besichtigungen, Betreuung der Unterlagen, Begleitung bis zur Verbücherung. So lässt sich vor der Unterschrift vergleichen, was verschiedene Angebote tatsächlich beinhalten, und nicht nur, welcher Prozentsatz darauf steht.
Der Veräußerungsgewinn: wann er anfällt
Grundregel ist Artikel 67 des Einkommensteuergesetzes: Die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten — erhöht um belegte Kosten, Steuern, Honorare und Arbeiten — ist steuerpflichtig, wenn die Immobilie innerhalb von fünf Jahren ab dem Erwerb verkauft wird. Nach fünf Jahren fällt sie nicht an.
Zwei Befreiungen gelten auch innerhalb der fünf Jahre: die Immobilie, die der Verkäuferseite oder ihren Angehörigen für den überwiegenden Teil der Besitzzeit als Hauptwohnung gedient hat, und die durch Erbfolge erworbene Immobilie. Statt der ordentlichen Einkommensteuer kann beim Notar die Ersatzsteuer von 26% beantragt werden, die der Notar im Vertrag anwendet und abführt.
Ein eigener Fall sind Immobilien mit Eingriffen im Rahmen des Superbonus: Das Haushaltsgesetz 2024 hat den maßgeblichen Zeitraum auf zehn Jahre ab Abschluss der Arbeiten ausgedehnt, mit eigenen Regeln. Hier empfiehlt sich vor der Unterschrift die Beratung durch eine Steuerberaterin.
Kurz gefasst
- Zulasten der Verkäuferseite: Unterlagen, Energieausweis, allfällige Katasteranpassung
- Löschung der Hypothek, falls ein Darlehen aushaftet
- Provision: freier Satz, schriftlich zu vereinbaren
- Zulasten der Käuferseite: Registersteuer und Notarhonorar des Vertrags
- Veräußerungsgewinn: nur innerhalb von fünf Jahren, außer Hauptwohnung und Erbfolge
- Ersatzsteuer von 26% auf Antrag, angewandt vom Notar
Häufige Fragen
Ich habe vor drei Jahren gekauft und wohne dort: fällt Steuer an?
Hat die Immobilie der Verkäuferseite — oder einer angehörigen Person — für den überwiegenden Teil der Besitzzeit als Hauptwohnung gedient, greift die Befreiung auch innerhalb der fünf Jahre. Maßgeblich ist die tatsächliche Nutzung und nicht allein der gemeldete Wohnsitz: Das klärt man mit der Steuerberatung oder mit dem Notar.
Wer zahlt den Notar?
Das Honorar des Kaufvertrags und die damit verbundenen Steuern trägt die Käuferseite, die den Notar auch auswählt. Die Verkäuferseite zahlt, was ihre eigene Lage betrifft: etwa die Löschung der eigenen Hypothek oder, falls nötig, die Bereinigung einer Erbfolge.
Wann ist die Provision fällig?
Mit Abschluss des Geschäfts, also mit Annahme des Angebots und Bindung der Parteien, und nicht mit dem Vertrag beim Notar. Der Auftrag hält das schriftlich fest, samt Betrag, Laufzeit und allfälliger Exklusivität.
Amtliche Quellen
Hinweis
Dieser Leitfaden ist allgemeine Information eines Immobilienunternehmens und ersetzt weder die Auskunft eines Notars oder Steuerberaters noch die des zuständigen Technikers. Die genannten Bestimmungen sind jene, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gelten.
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