Quanto costa vendere casa: le spese a carico del venditore
La buona notizia è che la parte più pesante — imposte di registro e onorario notarile dell'atto — è a carico dell'acquirente. Resta però un elenco di voci che vale la pena conoscere prima, non dopo.
Le spese certe
I documenti sullo stato dell'immobile: estratto tavolare, visura e planimetria, copie dei titoli edilizi. Il certificato energetico, redatto da un tecnico e rilasciato dall'Agenzia CasaClima. L'eventuale aggiornamento catastale se la planimetria non corrisponde. E, se c'era un mutuo, la cancellazione dell'ipoteca dal libro fondiario.
Sono importi che il tecnico e il notaio quantificano sul caso concreto: dipendono dall'immobile, non da una tariffa unica, e chiunque prometta una cifra secca senza aver visto la posizione sta indovinando.
La provvigione dell'agenzia
Non esiste una tariffa fissa per legge: le percentuali sono libere e vanno concordate per iscritto nel mandato, insieme al momento in cui maturano — di norma alla conclusione dell'affare, cioè all'accettazione della proposta. Il punto da guardare non è solo la percentuale, ma che cosa comprende: fotografie, traduzioni, pubblicazione, visite, gestione della documentazione, assistenza fino all'intavolazione.
La plusvalenza: quando si paga e quando no
La regola generale è l'articolo 67 del TUIR: la differenza fra prezzo di vendita e costo di acquisto — aumentato dei costi documentati, imposte, onorari e lavori — è tassabile se l'immobile è venduto entro cinque anni dall'acquisto. Passati i cinque anni, non è dovuta.
Ci sono due esenzioni importanti anche dentro i cinque anni: l'immobile adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso, e l'immobile ricevuto per successione. In alternativa all'IRPEF ordinaria il venditore può chiedere al notaio l'imposta sostitutiva del 26%, che il notaio applica e versa nell'atto.
Attenzione a un caso più recente: per gli immobili interessati da interventi con superbonus la legge di bilancio 2024 ha esteso il periodo rilevante a dieci anni dalla fine dei lavori, con regole proprie. È il caso in cui vale davvero la pena parlare con un commercialista prima di firmare.
In breve
- A carico del venditore: documenti, certificato energetico, eventuale aggiornamento catastale
- Cancellazione dell'ipoteca se c'era un mutuo
- Provvigione: percentuale libera, da concordare per iscritto
- A carico dell'acquirente: imposte di registro e onorario notarile dell'atto
- Plusvalenza: solo entro 5 anni, salvo abitazione principale e successione
- Imposta sostitutiva del 26% su richiesta, applicata dal notaio
Domande che ci fanno più spesso
Ho comprato tre anni fa e ci abito: pago la plusvalenza?
Se l'immobile è stato la vostra abitazione principale — o quella di un familiare — per la maggior parte del tempo in cui l'avete posseduto, l'esenzione si applica anche dentro i cinque anni. Conta la situazione effettiva, non la sola residenza anagrafica: è il punto da verificare con il commercialista o con il notaio.
Chi paga il notaio?
L'onorario dell'atto di compravendita e le imposte connesse sono a carico dell'acquirente, che sceglie anche il notaio. Il venditore paga gli atti che riguardano lui: per esempio la cancellazione della propria ipoteca o, se serve, la regolarizzazione di una successione.
Quando è dovuta la provvigione all'agenzia?
Di regola quando l'affare è concluso, cioè quando la proposta viene accettata e le parti sono vincolate — non al rogito. Il mandato deve dirlo per iscritto, insieme all'importo, alla durata e all'eventuale esclusiva.
Fonti ufficiali
Nota
Questa guida è informazione generale scritta da un'agenzia immobiliare: non sostituisce il parere di un notaio, di un commercialista o del tecnico che segue l'immobile. Le norme citate sono quelle in vigore alla data di pubblicazione.
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