Le spese a carico di chi vende
La parte più onerosa — imposte di registro e onorario notarile dell'atto — è a carico dell'acquirente. Restano però alcune voci a carico di chi vende, che conviene conoscere prima.
Le spese certe
I documenti sullo stato dell'immobile: estratto tavolare, visura e planimetria, copie dei titoli edilizi. Il certificato energetico, redatto da un tecnico e rilasciato dall'Agenzia CasaClima. L'eventuale aggiornamento catastale se la planimetria non corrisponde. E, se sull'immobile grava un mutuo, la cancellazione dell'ipoteca dal libro fondiario.
Sono importi che il tecnico e il notaio quantificano sul caso concreto: dipendono dall'immobile e non da una tariffa unica. Un preventivo formulato senza aver esaminato la posizione non ha basi.
La provvigione dell'agenzia
Non esiste una tariffa fissa per legge: le percentuali sono libere e si concordano per iscritto nel mandato, insieme al momento in cui maturano — alla conclusione dell'affare, cioè all'accettazione della proposta. Oltre alla percentuale va verificato che cosa comprende: fotografie, pubblicazione, visite, gestione della documentazione, assistenza fino all'intavolazione.
La plusvalenza: quando si paga e quando no
La regola generale è l'articolo 67 del TUIR: la differenza fra prezzo di vendita e costo di acquisto — aumentato dei costi documentati, imposte, onorari e lavori — è tassabile se l'immobile è venduto entro cinque anni dall'acquisto. Trascorsi i cinque anni, non è dovuta.
Due esenzioni operano anche entro i cinque anni: l'immobile adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso, e l'immobile ricevuto per successione. In alternativa all'IRPEF ordinaria il venditore può chiedere al notaio l'imposta sostitutiva del 26%, che il notaio applica e versa nell'atto.
Un caso a sé riguarda gli immobili interessati da interventi con superbonus: la legge di bilancio 2024 ha esteso il periodo rilevante a dieci anni dalla fine dei lavori, con regole proprie. In questa fattispecie è opportuno consultare un commercialista prima di firmare.
In breve
- A carico di chi vende: documenti, certificato energetico, eventuale aggiornamento catastale
- Cancellazione dell'ipoteca, se sull'immobile grava un mutuo
- Provvigione: percentuale libera, da concordare per iscritto
- A carico dell'acquirente: imposte di registro e onorario notarile dell'atto
- Plusvalenza: solo entro cinque anni, salvo abitazione principale e successione
- Imposta sostitutiva del 26% su richiesta, applicata dal notaio
Domande frequenti
Ho comprato tre anni fa e ci abito: pago la plusvalenza?
Se l'immobile è stato adibito ad abitazione principale del venditore — o di un suo familiare — per la maggior parte del periodo di possesso, l'esenzione si applica anche entro i cinque anni. Rileva la situazione effettiva e non la sola residenza anagrafica: è il punto da verificare con il commercialista o con il notaio.
Chi paga il notaio?
L'onorario dell'atto di compravendita e le imposte connesse sono a carico dell'acquirente, che sceglie anche il notaio. Chi vende paga gli atti che riguardano la propria posizione: per esempio la cancellazione della propria ipoteca o, se serve, la regolarizzazione di una successione.
Quando è dovuta la provvigione all'agenzia?
Alla conclusione dell'affare, cioè quando la proposta viene accettata e le parti sono vincolate, e non al rogito. Il mandato lo indica per iscritto, insieme all'importo, alla durata e all'eventuale esclusiva.
Fonti ufficiali
Nota
Questa guida è informazione generale scritta da un'agenzia immobiliare: non sostituisce il parere di un notaio, di un commercialista o del tecnico che segue l'immobile. Le norme citate sono quelle in vigore alla data di pubblicazione.
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