Dal preliminare al rogito: come si chiude una vendita in Alto Adige
Fra la stretta di mano e la proprietà che cambia intestazione ci sono quattro documenti e alcune settimane. Ecco che cosa sono e a che cosa fare attenzione in ognuno.
La proposta d'acquisto
È il primo atto scritto: l'acquirente si impegna, il venditore no, finché non l'accetta. Dal momento dell'accettazione, però, la proposta diventa un contratto a tutti gli effetti, e quello che c'è scritto dentro vincola entrambi.
Le cose da leggere prima di firmare l'accettazione: il termine entro cui si andrà a rogito, la modalità di pagamento, l'eventuale condizione sospensiva legata al mutuo — con la data entro cui la banca deve decidere — e l'elenco di quello che resta nell'immobile.
Caparra confirmatoria o penitenziale
Due nomi simili e due effetti molto diversi. La caparra confirmatoria è la regola: se l'acquirente non adempie il venditore la trattiene, se è il venditore a non adempiere deve restituirne il doppio, e resta comunque possibile chiedere l'esecuzione del contratto. La caparra penitenziale è invece il prezzo di un recesso lecito: chi si tira indietro paga quella somma e l'altra parte non può pretendere altro.
Nella pratica per chi vende la confirmatoria è quasi sempre preferibile, e il tipo va scritto a chiare lettere: un preliminare che dice solo «caparra» apre una discussione proprio nel momento in cui non se ne vorrebbe.
Il preliminare e la sua tutela
Il preliminare fissa tutto quello che il rogito poi eseguirà: prezzo, termini, stato dell'immobile, documenti che il venditore consegnerà, chi paga cosa. Può essere fatto per scrittura privata o davanti al notaio; nella seconda forma può essere reso conoscibile ai terzi tramite il libro fondiario, ed è la scelta che protegge di più l'acquirente quando fra preliminare e rogito passano mesi.
La Camera di commercio di Bolzano pubblica un contratto tipo di preliminare: è un buon punto di partenza per capire quali voci non devono mancare.
Rogito, consegna, intavolazione
Al rogito si firma davanti al notaio, si versa il saldo, si consegnano le chiavi e si allegano i documenti — fra cui il certificato energetico. Poi il notaio deposita la domanda tavolare e il giudice tavolare emette il decreto di intavolazione: è quello che trasferisce la proprietà.
Due accortezze pratiche per chi vende: fissare la consegna delle chiavi in modo coerente con il saldo, e ricordarsi delle volture delle utenze e della comunicazione al condominio, che nessuno fa al posto vostro.
In breve
- La proposta accettata è già un contratto
- Scrivere il tipo di caparra: confirmatoria o penitenziale
- Condizione sospensiva per il mutuo, con una data
- Elencare che cosa resta nell'immobile
- Il certificato energetico si allega all'atto
- La proprietà passa con l'intavolazione, non con la firma
Domande che ci fanno più spesso
Posso accettare una proposta e continuare a mostrare la casa?
No. Con l'accettazione l'affare è concluso e siete vincolati: continuare a trattare con altri espone a responsabilità. Se volete tenervi aperta un'alternativa, la si prevede prima, nella proposta, non dopo averla firmata.
L'acquirente non ottiene il mutuo: la caparra resta a me?
Dipende da come è scritta la condizione sospensiva. Se il contratto prevede che il mancato finanziamento entro una certa data risolve l'accordo, la caparra va restituita. Se la condizione non c'è, o è scaduta, la situazione è diversa. È esattamente per questo che la clausola va letta prima di accettare.
Fonti ufficiali
Nota
Questa guida è informazione generale scritta da un'agenzia immobiliare: non sostituisce il parere di un notaio, di un commercialista o del tecnico che segue l'immobile. Le norme citate sono quelle in vigore alla data di pubblicazione.
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