Dal preliminare al rogito: come si chiude una vendita in Alto Adige
Fra l'accordo fra le parti e il passaggio di intestazione della proprietà si collocano quattro documenti e alcune settimane. Di seguito quali sono e a che cosa prestare attenzione in ciascuno.
La proposta d'acquisto
È il primo atto scritto: l'acquirente si impegna, il venditore no, finché non l'accetta. Dal momento dell'accettazione, però, la proposta diventa un contratto a tutti gli effetti, e quello che c'è scritto dentro vincola entrambi.
Le cose da leggere prima di firmare l'accettazione: il termine entro cui si andrà a rogito, la modalità di pagamento, l'eventuale condizione sospensiva legata al mutuo — con la data entro cui la banca deve decidere — e l'elenco di quello che resta nell'immobile.
Caparra confirmatoria o penitenziale
Due nomi simili e due effetti molto diversi. La caparra confirmatoria è la regola: se l'acquirente non adempie il venditore la trattiene, se è il venditore a non adempiere deve restituirne il doppio, e resta comunque possibile chiedere l'esecuzione del contratto. La caparra penitenziale è invece il prezzo di un recesso lecito: chi si tira indietro paga quella somma e l'altra parte non può pretendere altro.
Nelle compravendite immobiliari la caparra confirmatoria è la forma più diffusa. La tipologia va indicata in modo esplicito: un preliminare che riporti soltanto «caparra» lascia aperta l'interpretazione nel momento in cui una delle parti non adempie.
Il preliminare e la sua tutela
Il preliminare fissa quanto il rogito eseguirà: prezzo, termini, stato dell'immobile, documenti che il venditore consegnerà, ripartizione delle spese. Può essere redatto per scrittura privata o davanti al notaio; in questa seconda forma può essere reso conoscibile ai terzi tramite il libro fondiario, con effetti di tutela per l'acquirente quando fra preliminare e rogito trascorrono mesi.
La Camera di commercio di Bolzano pubblica un contratto tipo di preliminare, che riporta le voci che il contratto deve contenere.
Rogito, consegna, intavolazione
Al rogito si firma davanti al notaio, si versa il saldo, si consegnano le chiavi e si allegano i documenti — fra cui il certificato energetico. Poi il notaio deposita la domanda tavolare e il giudice tavolare emette il decreto di intavolazione: è quello che trasferisce la proprietà.
Due accortezze pratiche per chi vende: fissare la consegna delle chiavi in modo coerente con il saldo, e provvedere alle volture delle utenze e alla comunicazione all'amministratore di condominio.
In breve
- La proposta accettata è già un contratto
- Scrivere il tipo di caparra: confirmatoria o penitenziale
- Condizione sospensiva per il mutuo, con una data
- Elencare che cosa resta nell'immobile
- Il certificato energetico si allega all'atto
- La proprietà passa con l'intavolazione, non con la firma
Domande frequenti
Posso accettare una proposta e continuare a mostrare la casa?
No. Con l'accettazione l'affare è concluso e le parti sono vincolate: proseguire le trattative con altri espone a responsabilità. Un'eventuale alternativa va prevista prima, nella proposta, non dopo la sottoscrizione.
L'acquirente non ottiene il mutuo: la caparra resta al venditore?
Dipende da come è formulata la condizione sospensiva. Se il contratto prevede che il mancato finanziamento entro una certa data risolva l'accordo, la caparra va restituita. Se la condizione non è prevista, o è scaduta, la situazione è diversa. La clausola va quindi letta prima dell'accettazione.
Fonti ufficiali
Nota
Questa guida è informazione generale scritta da un'agenzia immobiliare: non sostituisce il parere di un notaio, di un commercialista o del tecnico che segue l'immobile. Le norme citate sono quelle in vigore alla data di pubblicazione.
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