Vom Vorvertrag zum Kaufvertrag: wie ein Verkauf in Südtirol endet
Zwischen Handschlag und Eigentumsübergang liegen vier Dokumente und einige Wochen. Hier steht, was sie sind und worauf bei jedem zu achten ist.
Das Kaufangebot
Es ist der erste schriftliche Akt: Der Käufer bindet sich, der Verkäufer nicht, solange er nicht annimmt. Ab der Annahme wird das Angebot jedoch zu einem vollwertigen Vertrag, und was darin steht, bindet beide.
Vor der Unterschrift der Annahme zu lesen: die Frist bis zum Kaufvertrag, die Zahlungsweise, eine allfällige aufschiebende Bedingung für die Finanzierung — samt Datum, bis zu dem die Bank entscheiden muss — und die Liste dessen, was in der Immobilie bleibt.
Angeld: Bestärkungs- oder Reugeld
Zwei ähnliche Namen, zwei sehr verschiedene Wirkungen. Das Bestärkungsangeld ist die Regel: Erfüllt der Käufer nicht, behält es der Verkäufer; erfüllt der Verkäufer nicht, hat er das Doppelte zurückzugeben — und die Erfüllung des Vertrags bleibt einklagbar. Das Reugeld ist dagegen der Preis eines erlaubten Rücktritts: Wer zurücktritt, zahlt diesen Betrag, mehr kann die andere Seite nicht verlangen.
Für Verkäufer ist in der Praxis fast immer das Bestärkungsangeld vorzuziehen, und die Art gehört klar in den Text: Ein Vorvertrag, der nur „Angeld“ sagt, eröffnet genau dann eine Diskussion, wenn man keine will.
Der Vorvertrag und seine Absicherung
Der Vorvertrag legt alles fest, was der Kaufvertrag später ausführt: Preis, Fristen, Zustand der Immobilie, vom Verkäufer zu übergebende Unterlagen, wer was zahlt. Er kann als Privaturkunde oder beim Notar errichtet werden; in zweiter Form kann er über das Grundbuch für Dritte erkennbar gemacht werden — die Variante, die den Käufer am stärksten schützt, wenn zwischen Vorvertrag und Kaufvertrag Monate liegen.
Die Handelskammer Bozen veröffentlicht einen Mustervorvertrag: ein guter Ausgangspunkt, um zu sehen, welche Punkte nicht fehlen dürfen.
Kaufvertrag, Übergabe, Verbücherung
Beim Kaufvertrag wird vor dem Notar unterschrieben, die Restzahlung geleistet, die Schlüssel übergeben und die Unterlagen beigelegt — darunter der Energieausweis. Dann hinterlegt der Notar das Grundbuchsgesuch, und der Grundbuchsrichter erlässt den Verbücherungsbeschluss: Er überträgt das Eigentum.
Zwei praktische Hinweise für Verkäufer: die Schlüsselübergabe stimmig zur Restzahlung terminieren und an die Ummeldung der Versorgungsverträge sowie an die Mitteilung an die Hausverwaltung denken — das macht niemand für Sie.
Kurz gefasst
- Das angenommene Angebot ist bereits ein Vertrag
- Die Art des Angelds festhalten: Bestärkungs- oder Reugeld
- Aufschiebende Bedingung für die Finanzierung, mit Datum
- Auflisten, was in der Immobilie bleibt
- Der Energieausweis wird dem Vertrag beigelegt
- Das Eigentum geht mit der Verbücherung über, nicht mit der Unterschrift
Was uns am häufigsten gefragt wird
Kann ich ein Angebot annehmen und weiter besichtigen lassen?
Nein. Mit der Annahme ist das Geschäft geschlossen und Sie sind gebunden: Weiter mit anderen zu verhandeln begründet Haftung. Wer sich eine Alternative offen halten will, regelt das vorher im Angebot, nicht nach der Unterschrift.
Der Käufer bekommt keine Finanzierung: bleibt mir das Angeld?
Das hängt davon ab, wie die aufschiebende Bedingung formuliert ist. Sieht der Vertrag vor, dass die ausbleibende Finanzierung bis zu einem Datum die Vereinbarung auflöst, ist das Angeld zurückzugeben. Fehlt die Bedingung oder ist sie abgelaufen, liegt der Fall anders. Genau deshalb liest man die Klausel vor der Annahme.
Amtliche Quellen
Hinweis
Dieser Leitfaden ist allgemeine Information eines Immobilienunternehmens und ersetzt weder die Auskunft eines Notars oder Steuerberaters noch die des zuständigen Technikers. Die genannten Bestimmungen sind jene, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gelten.
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