Grundbuch: was sich beim Verkauf hier ändert
Es ist der wichtigste Unterschied zwischen einem Verkauf in der Provinz Bozen und einem im übrigen Italien, und man kennt ihn besser, bevor man etwas unterschreibt.
Was das Grundbuch ist
Es ist das öffentliche Liegenschaftsregister, das in Trentino-Südtirol und in Teilen Friauls gilt, ein Erbe der österreichischen Rechtsordnung nach 1918. Es ersetzt das Kataster nicht: Das Kataster beschreibt die Liegenschaft und dient dem Fiskus, das Grundbuch bestimmt, wem sie gehört und was auf ihr lastet, und es macht Beweis.
Geführt wird es von den Grundbuchämtern bei den Gerichten. Jede Liegenschaft hat ihre Einlagezahl, und jede Einlage gliedert sich in drei Blätter.
Die drei Blätter: A, B und C
A-Blatt, der Bestand: aus welchen Parzellen die Liegenschaft besteht, wie sie eingestuft sind, welche Rechte ihr zustehen. B-Blatt, das Eigentum: wer die Berechtigten sind und mit welchen Anteilen, samt allfälligen Verfügungsbeschränkungen. C-Blatt, die Lasten: Hypotheken, Fruchtgenuss, Gebrauchs- und Wohnrechte, Dienstbarkeiten, Bindungen.
Für Verkäufer ist das C-Blatt zuerst zu lesen. Dort stehen die noch nicht gelöschte Hypothek eines Darlehens, das Wohnrecht zugunsten einer angehörigen Person, die Wegdienstbarkeit zum Nachbargrund und, falls vorhanden, die Wohnbaubindung.
Die Verbücherung wirkt konstitutiv
Im übrigen Italien geht das Eigentum mit der Willenseinigung über, und die Überschreibung macht es Dritten gegenüber wirksam. Hier wirkt die Eintragung ins Grundbuch bei Rechtsgeschäften unter Lebenden konstitutiv, auch zwischen den Vertragsparteien: Solange der Kauf nicht verbüchert ist, bleibt der Verkäufer grundbücherlicher Eigentümer.
Der Vorgang endet daher nicht mit der Unterschrift beim Notar, sondern mit dem Dekret des Grundbuchsrichters, das die Verbücherung anordnet. Dieser Schritt hat eigene Fristen, die bei Umzugs- und Zahlungsterminen zu berücksichtigen sind.
Was Verkäufer tun
Drei Schritte, alle vor der Veröffentlichung. Den Auszug anfordern und Zeile für Zeile lesen, auch die scheinbar leeren Blätter. Prüfen, ob die Eintragung mit der verkaufenden Person übereinstimmt: Bei geerbten Liegenschaften ist das mitunter nicht der Fall. Die Löschung gegenstandsloser Eintragungen früh einleiten, denn sie kommt am häufigsten zu spät zum Vertragstermin.
Kurz gefasst
- Das Kataster beschreibt, das Grundbuch bestimmt den Eigentümer
- A-Blatt: der Bestand · B-Blatt: das Eigentum · C-Blatt: die Lasten
- Das Eigentum geht mit der Verbücherung über, nicht mit der Unterschrift
- Den Auszug vor der Veröffentlichung lesen, nicht am Vorabend des Vertrags
- Grundbücherliche Löschungen haben eigene Fristen: früh einleiten
Häufige Fragen
Wie fordert man einen Grundbuchauszug an?
Bei den Grundbuchämtern des Landes, persönlich oder über die Online-Dienste des Landes; mehrere Gemeinden und Bezirksgemeinschaften stellen ihn dem Eigentümer kostenlos aus. Nötig sind die Einlagezahl oder die Adresse der Liegenschaft.
Wie lange dauert es von der Unterschrift bis zur Verbücherung?
Das hängt vom Amt und vom Zeitraum ab: Der Notar hinterlegt nach dem Vertrag das Gesuch, und der Grundbuchsrichter erlässt das Dekret. Der Schritt läuft weder automatisch noch sofort, und deshalb richtet sich der Zeitplan eines Verkaufs hier auch nach den Fristen des Amtes.
Gilt das Grundbuch auch für Mietverhältnisse?
Ein gewöhnlicher Mietvertrag wird nicht verbüchert, wohl aber bestimmte Rechte, welche die Nutzung beschränken — Fruchtgenuss, Wohnrecht, Mietverhältnisse über neun Jahre —, und sie stehen im C-Blatt. Käufer sehen sie, Verkäufer sollten sie daher kennen.
Amtliche Quellen
Hinweis
Dieser Leitfaden ist allgemeine Information eines Immobilienunternehmens und ersetzt weder die Auskunft eines Notars oder Steuerberaters noch die des zuständigen Technikers. Die genannten Bestimmungen sind jene, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gelten.
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