Grundbuch: was beim Verkauf in Südtirol anders ist
Es ist der wichtigste Unterschied zwischen einem Verkauf hier und einem im übrigen Italien — und jener, den kaum ein nationales Portal erklärt. Es lohnt sich, ihn zu verstehen, bevor man etwas unterschreibt.
Was das Grundbuch ist
Es ist das öffentliche Immobilienregister, das in Trentino-Südtirol und in Teilen Friauls gilt — ein Erbe der österreichischen Rechtsordnung, das nach 1918 geblieben ist. Es ersetzt das Kataster nicht: Das Kataster beschreibt die Immobilie und dient dem Fiskus, das Grundbuch sagt, wem sie gehört und was auf ihr lastet — und es macht öffentlichen Glauben.
Geführt wird es von den Grundbuchsämtern bei den Gerichten, und es ist zweisprachig. Jede Immobilie hat ihre Grundbuchseinlage, und jede Einlage hat drei Blätter.
Die drei Blätter: A, B und C
A-Blatt, der Bestand: welche Parzellen die Immobilie bilden, wie sie klassifiziert sind, welche aktiven Rechte dazugehören. B-Blatt, das Eigentum: wer die Berechtigten sind und zu welchen Anteilen, samt allfälliger Verfügungsbeschränkungen. C-Blatt, die Lasten: Hypotheken, Fruchtgenuss, Gebrauchs- und Wohnungsrechte, Dienstbarkeiten, Bindungen.
Für Verkäufer ist das C-Blatt jenes, das zuerst zu lesen ist. Dort steht die Hypothek des vermeintlich abbezahlten Darlehens, das einem Angehörigen eingeräumte Wohnungsrecht, die Wegedienstbarkeit zum Nachbargrund und — falls vorhanden — die Bindung für Ansässige.
Die Verbücherung wirkt rechtsbegründend
Im übrigen Italien geht das Eigentum mit der Einigung der Parteien über, und die Eintragung dient der Wirkung gegenüber Dritten. Hier nicht: Bei Rechtsakten unter Lebenden wirkt die Eintragung im Grundbuch rechtsbegründend, auch zwischen den Vertragsparteien. Solange der Kauf nicht verbüchert ist, bleibt der Verkäufer grundbücherlicher Eigentümer.
Praktisch heißt das: Das Geschäft endet nicht mit der Unterschrift beim Notar, sondern mit dem Beschluss des Grundbuchsrichters, der die Verbücherung verfügt. Dieser Schritt hat eigene Fristen, und wer verkauft, sollte das wissen, wenn Umzug und Restzahlung terminiert werden.
Was Verkäufer tun sollten
Drei Dinge, alle vor der Veröffentlichung. Den Auszug anfordern und Zeile für Zeile lesen, auch die scheinbar leeren Blätter. Prüfen, ob die Eintragung tatsächlich mit den Verkäufern übereinstimmt — bei geerbten Immobilien ist das oft nicht der Fall. Die Löschung nicht mehr berechtigter Eintragungen sofort anstoßen, denn genau dieser Vorgang kommt am häufigsten zu spät zum Vertragstermin.
Kurz gefasst
- Das Kataster beschreibt, das Grundbuch bestimmt den Eigentümer
- A-Blatt: Bestand · B-Blatt: Eigentum · C-Blatt: Lasten
- Das Eigentum geht mit der Verbücherung über, nicht mit der Unterschrift
- Der Auszug gehört vor die Vermarktung, nicht vor den Vertrag
- Grundbücherliche Löschungen brauchen Zeit: früh beginnen
Was uns am häufigsten gefragt wird
Wie fordert man einen Grundbuchauszug an?
Bei den Grundbuchsämtern des Landes, persönlich oder über die Landesdienste online; viele Gemeinden und Bezirksgemeinschaften stellen ihn dem Eigentümer kostenlos aus. Nötig sind die Einlagezahl oder die Adresse der Immobilie.
Wie lange dauert es vom Vertrag bis zur Verbücherung?
Das hängt vom Amt und vom Zeitraum ab: Der Notar hinterlegt nach dem Vertrag das Grundbuchsgesuch, der Grundbuchsrichter erlässt den Beschluss. Es ist weder automatisch noch sofort — deshalb baut man in Südtirol den Terminplan eines Verkaufs auch um das Grundbuchsamt herum.
Gilt das Grundbuch auch für Mietverhältnisse?
Ein gewöhnlicher Mietvertrag wird nicht verbüchert, einige Rechte, die die Nutzung einschränken — Fruchtgenuss, Wohnungsrecht, Mietverträge über neun Jahre — hingegen schon, und sie stehen im C-Blatt. Der Käufer sieht sie, also muss der Verkäufer sie kennen.
Amtliche Quellen
Hinweis
Dieser Leitfaden ist allgemeine Information eines Immobilienunternehmens und ersetzt weder die Auskunft eines Notars oder Steuerberaters noch die des zuständigen Technikers. Die genannten Bestimmungen sind jene, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gelten.
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