Wohnbaubindung: was sie für Verkäufer bedeutet
Zwei gleiche Wohnungen im selben Haus können unterschiedlich viel wert sein, je nach der Bindung, die auf ihnen lastet. Wir zeigen Ihnen, wie man sie erkennt und was sie beim Verkauf bedeutet.
Was sie ist und warum es sie gibt
Die Wohnbaubindung verfolgt ein vom Landesgesetzgeber erklärtes Ziel: einen Teil des Wohnungsbestands jenen vorzubehalten, die eine feste Bindung zum Land haben — bei knappem Baugrund und einer Nachfrage, die auch aus dem Tourismus kommt.
Geltende Grundlage ist Artikel 39 des Landesgesetzes vom 10. Juli 2018, Nr. 9, „Raum und Landschaft“, der die Konventionierung des früheren Raumordnungsgesetzes abgelöst hat. Umgangssprachlich spricht man weiterhin von „konventioniert“.
Wer eine gebundene Wohnung bewohnen darf
Eine dieser Bedingungen: seit mindestens fünf Jahren in einer Südtiroler Gemeinde ansässig sein; oder für die gesamte Dauer der Nutzung in einer Gemeinde des Landes arbeiten; oder vor dem Wegzug mindestens zehn Jahre ununterbrochen im Land ansässig gewesen sein. In einem Haushalt genügt es, wenn ein Mitglied die Voraussetzung erfüllt.
Das Gesetz setzt auch Fristen für den Bezug: binnen eines Jahres ab der Bewohnbarkeit bei Neubau, binnen sechs Monaten bei Leerstand, sonst Verwaltungsstrafen und Einschreiten der Gemeinde. Sie betreffen die Käuferseite, wirken aber auf die Verhandlung der Verkäuferseite.
Wo die Bindung steht
Im Grundbuch. Die Bindung ist auf der Liegenschaft angemerkt, und Anmerkung wie Löschung laufen über die Gemeinde, welche die Voraussetzungen bescheinigt. Im Grundbuchauszug steht sie im C-Blatt, neben den übrigen Lasten.
Den Auszug anzufordern ist daher der unmittelbare Weg, um zu klären, ob eine Wohnung konventioniert ist. Was der Bauträger vor vielen Jahren gesagt hat, ist keine Prüfung.
Was sich für Preis und Verkauf ändert
Der Käuferkreis ändert sich, und mit ihm der Preis. Eine gebundene Wohnung ist für Zweitwohnungs- oder touristische Nutzung ausgeschlossen und richtet sich an einen engeren Kreis: ansässige Haushalte, häufig mit Darlehen, die dort wohnen werden.
Die Vermarktung folgt dem. Die Bindung im Inserat zu nennen ist kein Makel, den man verbirgt: Sie ist der Filter, der ergebnislose Besichtigungen vermeidet und jene Käufer auswählt, welche die Voraussetzungen erfüllen. Wird sie verschwiegen, brechen Verhandlungen bei der Prüfung ab, sobald Bank oder Notar den Auszug lesen.
Kurz gefasst
- Grundlage: Artikel 39 des Landesgesetzes 9/2018
- Voraussetzungen: fünf Jahre Ansässigkeit, Arbeit im Land oder zehn Jahre in der Vergangenheit
- Im Haushalt genügt ein Mitglied, das sie erfüllt
- Die Bindung ist im Grundbuch angemerkt, C-Blatt
- Anmerkung und Löschung laufen über die Gemeinde
- Die Bindung gehört ab der Veröffentlichung ins Inserat
Häufige Fragen
Woran erkenne ich, ob meine Wohnung konventioniert ist?
Indem Sie den Grundbuchauszug anfordern und das C-Blatt lesen. Im Zweifel bestätigt das zuständige Gemeindeamt, ob die Anmerkung besteht und unter welchen Bedingungen. Die Prüfung dauert wenige Tage und geht der Preisfindung voraus.
Lässt sich die Bindung löschen?
Das Gesetz sieht bestimmte Fälle vor — unter anderem die Bindung einer anderen angemessenen Wohnung desselben Eigentümers in derselben Gemeinde, mit Ausnahmen für preisgebundene Wohnungen und solche auf geförderten Flächen. Es hängt nicht vom Willen des Eigentümers ab, sondern von einem Verfahren der Gemeinde: Das ist im Einzelfall zu klären, bevor man es einem Käufer in Aussicht stellt.
Ist eine gebundene Wohnung weniger wert?
Sie ist wert, was der Kreis zu zahlen bereit ist, der sie erwerben darf, und dieser Kreis ist enger: In der Praxis liegt der Preis unter dem eines vergleichbaren freien Objekts. Der Unterschied lässt sich nicht als allgemeiner Prozentsatz ausdrücken: Er hängt von der Gemeinde, der örtlichen Nachfrage und der Art des Objekts ab und wird in der Bewertung an den Vergleichsobjekten gemessen.
Amtliche Quellen
Hinweis
Dieser Leitfaden ist allgemeine Information eines Immobilienunternehmens und ersetzt weder die Auskunft eines Notars oder Steuerberaters noch die des zuständigen Technikers. Die genannten Bestimmungen sind jene, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gelten.
Weiterlesen
Grundbuch: was sich beim Verkauf hier ändert
Es ist der wichtigste Unterschied zwischen einem Verkauf in der Provinz Bozen und einem im übrigen Italien, und man kennt ihn besser, bevor man etwas unterschreibt.
Was ist meine Immobilie wert: wie eine Bewertung entsteht
Es ist die erste Frage, wenn ein Verkauf erwogen wird. Wir zeigen Ihnen, wie eine Zahl entsteht, die vor Käufern, Banken und Sachverständigen standhält.
Welche Unterlagen für einen Verkauf in der Provinz Bozen nötig sind
Die Liste ist hier länger als im übrigen Italien, weil neben dem Kataster das Grundbuch steht. Wir zeigen Ihnen, was nötig ist, wer es ausstellt und in welcher Reihenfolge Sie es am besten beschaffen.
Möchten Sie wissen, was Ihre Immobilie wert ist?
Die Bewertung ist kostenlos und begründet: Sie erhalten die Zahlen und die Überlegung dahinter — unverbindlich und ohne Vermittlungsauftrag.
Immobilie bewerten lassen