Bindung für Ansässige: was sie beim Verkauf bedeutet
Es ist jene Regel, die Auswärtige am meisten überrascht — und der Grund, warum zwei identische Wohnungen im selben Haus verschieden viel wert sind. Es lohnt sich zu wissen, auf welcher Seite Ihre steht.
Was sie ist und warum es sie gibt
Südtirol ist ein kleines Land mit wenig Baugrund und einer touristischen Nachfrage, die die Preise über das hebt, was sich jene leisten können, die hier leben und arbeiten. Die Bindung für Ansässige ist die Antwort des Landesgesetzgebers: einen Teil des Wohnbestands jenen vorzubehalten, die eine feste Bindung zum Land haben.
Geltende Regelung ist Artikel 39 des Landesgesetzes vom 10. Juli 2018, Nr. 9, „Raum und Landschaft“, das die frühere Konventionierung des alten Raumordnungsgesetzes abgelöst hat. Umgangssprachlich sagt man weiterhin „konventioniert“.
Wer eine gebundene Wohnung belegen darf
Kurz gefasst eine dieser Voraussetzungen: seit mindestens fünf Jahren in einer Südtiroler Gemeinde ansässig sein; oder für die gesamte Dauer der Belegung in einer Gemeinde des Landes arbeiten; oder vor dem Wegzug mindestens zehn zusammenhängende Jahre im Land ansässig gewesen sein. Bei einer Familie genügt es, wenn ein Mitglied die Voraussetzung erfüllt.
Das Gesetz setzt auch Fristen: Die Wohnung ist bei Neubau binnen eines Jahres ab Benutzungsgenehmigung zu belegen, binnen sechs Monaten, wenn sie leer steht, und es sind Verwaltungsstrafen sowie das Einschreiten der Gemeinde vorgesehen. Diese Fristen betreffen den Käufer, wiegen aber in der Verhandlung des Verkäufers.
Wo die Bindung steht
Im Grundbuch. Die Bindung wird zulasten der Immobilie angemerkt, und ihre Anmerkung — wie ihre Löschung — läuft über die Gemeinde, die die Voraussetzungen bescheinigt. Im Grundbuchauszug steht sie im C-Blatt, zusammen mit den übrigen Lasten.
Den Auszug anzufordern ist also der direkte Weg zur Antwort auf die Frage „ist meine Wohnung konventioniert?“. Was der Bauträger vor zwanzig Jahren gesagt hat, ist keine Antwort — und liegt erfahrungsgemäß oft daneben.
Was sich für Preis und Verkauf ändert
Es ändert sich das Publikum und mit ihm der Preis. Eine gebundene Wohnung ist für Zweitwohnungssuchende und touristische Investoren ausgeschlossen und wendet sich an einen engeren, aber konkreteren Kreis: einheimische Familien, oft mit Finanzierung, die die Wohnung tatsächlich bewohnen werden.
Deshalb wird die Vermarktung anders aufgebaut. Die Bindung im Inserat zu nennen, auf Italienisch und Deutsch, ist kein zu verbergender Makel: Es ist der Filter, der zwanzig sinnlose Besichtigungen erspart und die drei richtigen bringt. Verschweigen führt zu Verhandlungen, die platzen, sobald Bank oder Notar den Auszug lesen.
Kurz gefasst
- Regelung: Artikel 39, Landesgesetz 9/2018 „Raum und Landschaft“
- Voraussetzungen: 5 Jahre Ansässigkeit, oder Arbeit im Land, oder früher 10 zusammenhängende Jahre
- Bei einer Familie genügt ein Mitglied
- Die Bindung ist im Grundbuch angemerkt, C-Blatt
- Anmerkung und Löschung laufen über die Gemeinde
- Sie im Inserat zu nennen ist ein Filter, kein Makel
Was uns am häufigsten gefragt wird
Wie erfahre ich, ob meine Wohnung konventioniert ist?
Indem Sie den Grundbuchauszug anfordern und das C-Blatt lesen. Im Zweifel bestätigt das zuständige Amt der Gemeinde, ob die Anmerkung besteht und unter welchen Bedingungen. Die Prüfung dauert wenige Tage und gehört vor die Preisfindung.
Kann die Bindung gelöscht werden?
Das Gesetz sieht bestimmte Fälle vor — unter anderem die Bindung einer anderen angemessenen Wohnung desselben Eigentümers in derselben Gemeinde, mit Ausnahmen für preisgebundene Wohnungen und solche auf Flächen für den geförderten Wohnbau. Es ist keine Entscheidung des Eigentümers, sondern ein Verfahren der Gemeinde: Das ist im Einzelfall zu klären, bevor man einem Käufer etwas zusagt.
Ist eine gebundene Wohnung weniger wert?
Sie ist so viel wert, wie jenes Publikum zu zahlen bereit ist, das sie kaufen darf — und dieses Publikum ist kleiner: In der Praxis liegt der Preis unter dem einer vergleichbaren freien Immobilie. Um wie viel, sagt kein allgemeiner Prozentsatz: Das hängt von Gemeinde, örtlicher Nachfrage und Objektart ab — und genau das misst eine seriöse Bewertung an echten Vergleichsobjekten.
Amtliche Quellen
Hinweis
Dieser Leitfaden ist allgemeine Information eines Immobilienunternehmens und ersetzt weder die Auskunft eines Notars oder Steuerberaters noch die des zuständigen Technikers. Die genannten Bestimmungen sind jene, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gelten.
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