Was ist meine Immobilie wert: wie eine Bewertung entsteht
Es ist die erste Frage, wenn ein Verkauf erwogen wird. Wir zeigen Ihnen, wie eine Zahl entsteht, die vor Käufern, Banken und Sachverständigen standhält.
Ausgangspunkt sind gezahlte, nicht geforderte Preise
Der auf einem Portal veröffentlichte Preis ist ein geforderter Preis, kein Marktdatum. Zwischen ihm und dem im Vertrag genannten Betrag besteht meist ein Unterschied, der in Gebieten mit wenigen Transaktionen groß sein kann. Die Bewertung geht von den abgeschlossenen Verkäufen vergleichbarer Objekte derselben Lage aus.
Deshalb braucht es auch die unmittelbare Kenntnis des Gebiets. Eine Schätzung allein aus Fläche und Postleitzahl erfasst weder die Art der Zentralheizung noch die Lärmbelastung zu bestimmten Stunden noch, wie oft Objekte einer Straße überhaupt auf den Markt kommen.
Die Fläche: Handelsfläche und Nettofläche
Es sind zwei verschiedene Größen. Die Nettofläche ist die begehbare Fläche. Die Handelsfläche zählt dazu die Mauern und einen Anteil des Zubehörs — Balkone, Terrassen, Keller, Garage — nach üblichen Prozentsätzen. Der Quadratmeterpreis der Vergleichsobjekte bezieht sich meist auf die Handelsfläche.
Eine Nettofläche mit einem Quadratmeterpreis der Handelsfläche zu vergleichen führt zu einem verzerrten Ergebnis: Vor jedem Vergleich ist zu klären, welche der beiden Größen verwendet wird.
Was auf den Preis wirkt
Stockwerk und Aufzug. Ausrichtung und Sonnenstunden, die in einem engen Tal stärker wiegen als anderswo. Erhaltungszustand und Jahr des letzten Eingriffs. Energieklasse und Art der Anlage. Zubehör: In Bozen hat der Stellplatz ein eigenes Gewicht. Lärm, Aussicht, Blickrichtung. Betriebskosten und beschlossene Arbeiten.
Dazu kommt der rechtliche Rahmen: Wohnbaubindung, Rechte Dritter im C-Blatt, zu sanierende Bauabweichungen. Diese Punkte treten im Lauf der Verhandlung ohnehin zutage, und es ist besser, sie vorher zu erheben.
Der Ausgangspreis und die ersten Wochen
Die größte Aufmerksamkeit liegt in den ersten zwei bis drei Wochen nach der Veröffentlichung, wenn jene das Objekt sehen, die seit Monaten suchen. Liegt der Preis daneben, verstreicht diese Phase ergebnislos, und danach bleiben weniger qualifizierte Kontakte. Jede spätere Senkung signalisiert, dass etwas nicht überzeugt.
Das spricht nicht für einen raschen Verkauf zu niedrigem Preis: Ein an Vergleichsobjekten bestimmter Preis hält in der Verhandlung, weil er belegbar ist.
Kurz gefasst
- Vergleichsobjekte: gezahlte, nicht geforderte Preise
- Klären, welche Fläche der Vergleich verwendet: Handels- oder Nettofläche
- Korrekturen für Stockwerk, Ausrichtung, Zustand, Energieklasse, Zubehör
- Das C-Blatt lesen, bevor der Preis feststeht
- Die ersten Wochen bringen die größte Aufmerksamkeit
Häufige Fragen
Wie verlässlich ist eine Schätzung von einem Portal?
Sie liefert eine Größenordnung, wo der Markt breit und einheitlich ist. In der Provinz Bozen gibt es je Gebiet oft wenige Transaktionen, deutliche Unterschiede zwischen den Hangseiten derselben Gemeinde, und die Wohnbaubindung zählt nicht zu den verarbeiteten Daten. Es ist ein Ausgangspunkt, kein Preis.
Ist die Bewertung einer Agentur bindend?
Nein. Bei uns ist sie kostenlos und unverbindlich: kein Vermittlungsauftrag, keine Verkaufspflicht, und sie bleibt der Eigentümerseite auch bei einem Verzicht erhalten. Sie dient dazu, mit den Zahlen vor Augen zu entscheiden.
Lohnt sich eine Sanierung vor dem Verkauf?
Selten ganz, häufiger teilweise. Es rechnen sich jene Eingriffe, die einen Zweifel ausräumen: eine sanierte Abweichung, eine normgerechte Anlage, ein Eingriff, der die Energieklasse verändert. Rein ästhetische Arbeiten rechnen sich selten, denn Käufer wählen die Oberflächen meist selbst.
Amtliche Quellen
Hinweis
Dieser Leitfaden ist allgemeine Information eines Immobilienunternehmens und ersetzt weder die Auskunft eines Notars oder Steuerberaters noch die des zuständigen Technikers. Die genannten Bestimmungen sind jene, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gelten.
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