Sieben Punkte, die beim Verkauf einer Immobilie zählen
Der Beitrag versammelt sieben Punkte, die in der Praxis auf Verkaufsdauer und Erlös wirken. Keiner ist für sich allein entscheidend: Ihr Gewicht ist im Einzelfall zu beurteilen.
1. Der Ausgangspreis
Die ersten zwei bis drei Wochen sind der Zeitraum, in dem die Immobilie von jenen gesehen wird, die seit Monaten suchen und entscheidungsbereit sind. Ist dieses Fenster verstrichen, signalisiert jede spätere Senkung, dass etwas nicht überzeugt, und die Schlussverhandlung beginnt aus einer schwächeren Lage.
2. Die Unterlagen, vor dem Angebot
Eine Katasterabweichung, eine nie gelöschte Hypothek oder eine nicht verbücherte Erbfolge werden, wenn sie nach Annahme des Angebots auftauchen, zu einem Hebel der Käuferseite. Dieselben Punkte, vorher geklärt, wiegen in der Verhandlung nichts.
3. Die Fotos
Die erste Besichtigung findet am Bildschirm statt und dauert Augenblicke. Eine Inszenierung braucht es nicht: Es braucht Tageslicht, aufgeräumte Räume, die Kamera auf der richtigen Höhe und genug Aufnahmen, um die ganze Immobilie zu zeigen, Keller und Garage eingeschlossen. Gemessen am Wert des Vorgangs ist das ein geringer Posten.
4. Die Beschreibung der Immobilie
Fläche, Stockwerk, Energieklasse, Betriebskosten, beschlossene Arbeiten, Zubehör: Das sind die Angaben, nach denen Kaufinteressierte zuerst suchen; fehlen sie, folgt eine Rückfrage oder der Wechsel zum nächsten Inserat. Ein vollständiges Exposé verringert die Zahl folgenloser Kontakte.
5. Die genannte Bindung
Die Wohnbaubindung geht aus dem Grundbuchauszug hervor, sie kommt also ohnehin zutage: beim Notar, bei der Bank oder bei der Fachperson der Käuferseite. Sie zu verschweigen erweitert den Kreis nicht, es verlängert nur den Weg zu einer Verhandlung, die abbrechen wird.
6. Die Auswahl der Besichtigungen
Zwei Überlegungen. Die erste betrifft die Sicherheit: Man lässt Menschen ins Haus, über die man nichts weiß. Die zweite betrifft die Verhandlung: Wer verkauft, ist emotional beteiligt, antwortet auf Einwände abwehrend und gibt rasch preis, was in einer mit Abstand geführten Verhandlung erhalten geblieben wäre.
7. Die Strategie nach den ersten Monaten
Bleiben nach drei Monaten die Rückmeldungen aus, liegt es meist am Preis, an den Fotos oder an einem Punkt der Immobilie, der Zweifel weckt und nicht erklärt wurde. Ein Eingriff bei einem der drei verändert das Ergebnis; das Inserat altert unterdessen auf den Portalen.
Kurz gefasst
- Von Anfang an ein Preis im Einklang mit den Vergleichsobjekten
- Unterlagen vor der Veröffentlichung, nicht nach dem Angebot
- Fotos bei Tageslicht und in ausreichender Zahl
- Vollständiges Exposé: Fläche, Stockwerk, Energieklasse, Kosten
- Die Bindung gehört genannt: sie steht ohnehin im Grundbuchauszug
- Besichtigungen vorab qualifizieren
- Nach drei Monaten wird die Strategie überprüft, nicht die Agentur
Häufige Fragen
Die Immobilie ist seit Monaten online und es kommen keine Anfragen.
Ausbleibende Anfragen weisen meist auf ein Problem beim Preis oder bei den Fotos hin. Viele Anfragen und kein Angebot weisen meist darauf hin, dass die Immobilie vor Ort anders wirkt als dargestellt. Es sind zwei gegensätzliche Lagen mit gegensätzlichen Maßnahmen: Zuerst sieht man sich die Daten an, statt spontan zu senken.
Wie lange dauert ein Verkauf üblicherweise?
Eine für alle gültige Angabe gibt es nicht: Sie hängt von der Lage, der Objektart, dem Preis und einer allfälligen Bindung ab. Beobachten lässt sich aber, dass sich die Dauer großteils am Anfang entscheidet — bei Preis und Vorbereitung — und weit weniger später. Ein Termin, der vor der Besichtigung genannt wird, hat keine Grundlage.
Amtliche Quellen
Hinweis
Dieser Leitfaden ist allgemeine Information eines Immobilienunternehmens und ersetzt weder die Auskunft eines Notars oder Steuerberaters noch die des zuständigen Technikers. Die genannten Bestimmungen sind jene, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gelten.
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