Welche Unterlagen für einen Verkauf in der Provinz Bozen nötig sind
Die Liste ist hier länger als im übrigen Italien, weil neben dem Kataster das Grundbuch steht. Wir zeigen Ihnen, was nötig ist, wer es ausstellt und in welcher Reihenfolge Sie es am besten beschaffen.
Das erste Dokument ist der Grundbuchauszug
Auf einer Seite sagt der Grundbuchauszug dreierlei: was die Liegenschaft ist (A-Blatt), wem sie zu welchen Anteilen gehört (B-Blatt) und was auf ihr lastet — Hypotheken, Fruchtgenuss, Dienstbarkeiten, Wohnrechte, Bindungen (C-Blatt). Von dem, was dort steht, hängt die übrige Sammlung ab.
Er wird bei der Landesabteilung Grundbuch und Kataster angefordert; mehrere Gemeinden und Bezirksgemeinschaften stellen ihn dem Eigentümer kostenlos aus. Ihn vor dem Verkauf anzufordern und nicht erst nach Annahme eines Angebots lässt Zeit, Auftauchendes zu klären.
Der Erwerbstitel
Er weist nach, wie die Immobilie ins Vermögen gelangt ist: Kaufvertrag, Schenkung oder, bei einer Erbschaft, die Erbschaftsmeldung samt Grundbuchsdekret, mit dem der Übergang verbüchert wurde. Häufig ist die Erbschaft beim Fiskus gemeldet, im Grundbuch aber nie vollzogen worden: Solange das nicht geschehen ist, lässt sich der Verkauf nicht abschließen.
Kataster und Grundriss: die Übereinstimmung
Nötig sind der Katasterauszug und der hinterlegte Grundriss, und der Grundriss muss dem tatsächlichen Zustand entsprechen: eine versetzte Wand, eine geschlossene Veranda, ein Bad dort, wo der Plan eine Abstellkammer zeigt, sind Abweichungen, die ein Techniker vor dem Vertrag richtigstellt.
Im Vertrag erklärt der Verkäufer, dass Katasterdaten und Grundriss dem tatsächlichen Zustand entsprechen; eine unrichtige Erklärung kann den Vertrag nichtig machen. Es ist zudem die Prüfung, welche die Bank des Käufers vornimmt.
Baurechtstitel und Bewohnbarkeit
Zu beschaffen sind die Baurechtstitel — Bewilligung oder Konzession, Baugenehmigung, allfällige Meldungen und Sanierungen — sowie die Bewohnbarkeitserklärung. Angefragt wird beim Bauamt der Gemeinde, das den Akt verwahrt. Bei historischen Gebäuden, in diesem Land zahlreich, kann der Akt lückenhaft sein: ein Grund mehr, früh zu beginnen.
Energieausweis, Kondominium, Darlehen
In der Provinz Bozen ist der Energieausweis dem Vertrag beizulegen: Fehlt er, kann der Vertrag für nichtig erklärt werden, und es sind Strafen vorgesehen. Liegt die Immobilie in einem Kondominium, braucht es die Hausordnung, die Tausendsteltabellen und eine Erklärung des Verwalters über bezahlte Kosten und beschlossene Arbeiten.
Lastet noch ein Darlehen auf der Liegenschaft, ist die Hypothek im C-Blatt eingetragen und zu löschen: Die Tilgung der Schuld löscht sie nicht von selbst. Die grundbücherliche Löschung hat eigene Fristen, die zum Zeitplan des Vertrags gehören.
Die Unterlagen der Personen
Ausweis und Steuernummer aller Verkäufer sowie der Güterstand der Verheirateten: Bei Gütergemeinschaft braucht es die Zustimmung des anderen Ehepartners, und das gehört vor den Vorvertrag geklärt. Verkauft eine Gesellschaft oder eine minderjährige Person, oder wirkt ein Sachwalter mit, sind die entsprechenden Genehmigungen nötig und die Fristen werden länger.
Kurz gefasst
- Aktueller Grundbuchauszug, Blätter A, B und C
- Erwerbstitel: Kauf, Schenkung oder verbücherte Erbfolge
- Katasterauszug und Grundriss im Einklang mit dem Bestand
- Baurechtstitel und Bewohnbarkeitserklärung
- Gültiger Energieausweis, dem Vertrag beizulegen
- Unterlagen des Kondominiums und Erklärung des Verwalters
- Löschung der Hypothek, falls ein Darlehen aushaftet
- Persönliche Unterlagen und Güterstand der Verkäufer
Häufige Fragen
Wie lange dauert es, die Unterlagen zu sammeln?
Ist die Lage geordnet, wenige Wochen: Der Grundbuchauszug ist sofort da, Katasterauszug und Grundriss ebenso. Länger dauern zu sanierende Abweichungen, ein lückenhafter Bauakt oder eine noch nicht verbücherte Erbfolge — Monate, nicht Tage. Deshalb beginnt die Sammlung vor der Veröffentlichung.
Wer zahlt die Unterlagen, Verkäufer oder Käufer?
Die Unterlagen zum Zustand der Immobilie — Grundbuchauszug, Grundriss, Baurechtstitel, Energieausweis — trägt der Verkäufer, der nachweisen können muss, was er verkauft. Registersteuer und Notarkosten des Vertrags trägt der Käufer, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Kann ich einen Vorvertrag ohne alle Unterlagen unterschreiben?
Möglich ist es, doch es birgt ein Risiko. Taucht nach der Unterschrift eine Abweichung auf, hat der Käufer einen Hebel, um den Preis nachzuverhandeln oder zurückzutreten, während die anderen Angebote inzwischen abgelehnt wurden. Besser kommt man mit geprüfter Lage zum Vorvertrag.
Amtliche Quellen
Hinweis
Dieser Leitfaden ist allgemeine Information eines Immobilienunternehmens und ersetzt weder die Auskunft eines Notars oder Steuerberaters noch die des zuständigen Technikers. Die genannten Bestimmungen sind jene, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gelten.
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