Welche Unterlagen braucht man für den Hausverkauf in Südtirol
In Südtirol ist die Liste länger als im übrigen Italien, weil neben dem Kataster auch das Grundbuch steht. Hier steht, was wirklich gebraucht wird, wer es ausstellt und in welcher Reihenfolge man es beschafft.
Es beginnt beim Grundbuchauszug
Der Grundbuchauszug sagt drei Dinge auf einer Seite: was die Immobilie ist (A-Blatt), wem sie zu welchen Anteilen gehört (B-Blatt) und was auf ihr lastet — Hypotheken, Fruchtgenuss, Dienstbarkeiten, Wohnungsrechte, Bindungen (C-Blatt). Er ist das erste Dokument, weil alles Weitere davon abhängt, was darin steht.
Beantragt wird er bei der Abteilung Grundbuch und Kataster des Landes; viele Gemeinden und Bezirksgemeinschaften stellen ihn dem Eigentümer kostenlos aus. Ihn vor der Vermarktung zu holen und nicht erst nach Annahme eines Angebots ist der Unterschied zwischen einem Problem, das man in Ruhe löst, und einem, das beim Notar auftaucht.
Der Erwerbstitel
Er erklärt, wie die Immobilie in Ihr Eigentum kam: Kaufvertrag, Schenkung oder — bei einer Erbschaft — die Erbschaftserklärung samt Grundbuchsbeschluss, mit dem der Übergang verbüchert wurde. Bei Erbschaften kommt es häufig vor, dass die Erbfolge dem Finanzamt gemeldet, im Grundbuch aber nie durchgeführt wurde: Solange das so ist, kann nicht verkauft werden.
Kataster und Grundriss: die Übereinstimmung
Nötig sind der Katasterauszug und der hinterlegte Grundriss. Der Grundriss muss dem tatsächlichen Zustand entsprechen: eine versetzte Wand, eine geschlossene Veranda, ein Bad dort, wo die Zeichnung eine Abstellkammer zeigt — solche Abweichungen muss ein Techniker vor dem Vertrag richtigstellen.
Das ist keine Formsache: Im Kaufvertrag erklärt der Verkäufer, dass Katasterdaten und Grundriss dem Ist-Zustand entsprechen, und eine unrichtige Erklärung kann den Vertrag nichtig machen. Es ist außerdem die Prüfung, die die Bank des Käufers fast immer vornimmt.
Die baurechtliche Übereinstimmung
Zu beschaffen sind die Bautitel der Immobilie — Baukonzession, Baugenehmigung, allfällige Baubeginnmeldungen und Sanierungen — sowie die Benutzungsgenehmigung. Sie liegen im Bauamt der Gemeinde, die den Bauakt verwahrt. Bei historischen Gebäuden, in dieser Provinz häufig, kann der Akt lückenhaft sein: ein Grund mehr, früh zu beginnen.
Energieausweis, Kondominium, Hypothek
In Südtirol muss der Energieausweis dem Vertrag beigelegt werden: ohne ihn kann der Vertrag für nichtig erklärt werden, und es drohen Verwaltungsstrafen. Liegt die Immobilie in einem Kondominium, braucht es die Hausordnung, die Tausendstelanteile und eine Erklärung des Verwalters über bezahlte Kosten und beschlossene Arbeiten.
Läuft noch ein Darlehen, ist die Hypothek im C-Blatt eingetragen und muss gelöscht werden: Die Tilgung allein löscht sie nicht. Die grundbücherliche Löschung hat eigene Fristen und gehört in den Terminplan des Kaufvertrags.
Die Unterlagen der Personen
Personalausweis und Steuernummer aller Verkäufer sowie der Güterstand, falls verheiratet: bei Gütergemeinschaft braucht es die Zustimmung des anderen Ehepartners, und das muss man vor der Unterschrift des Vorvertrags wissen, nicht danach. Verkauft eine Gesellschaft oder eine minderjährige Person, oder ist ein Sachwalter beteiligt, sind Genehmigungen nötig und die Fristen werden länger.
Kurz gefasst
- Aktueller Grundbuchauszug (A-, B- und C-Blatt)
- Erwerbstitel — Kauf, Schenkung oder verbücherte Erbfolge
- Katasterauszug und Grundriss im Ist-Zustand
- Bautitel und Benutzungsgenehmigung
- Gültiger Energieausweis, dem Vertrag beizulegen
- Kondominiumsunterlagen und Erklärung des Verwalters
- Löschung der Hypothek, falls ein Darlehen bestand
- Persönliche Unterlagen und Güterstand der Verkäufer
Was uns am häufigsten gefragt wird
Wie lange dauert es, alle Unterlagen zu beschaffen?
Ist die Lage sauber, wenige Wochen: Der Grundbuchauszug ist sofort da, Katasterauszug und Grundriss ebenso. Länger dauern zu sanierende Abweichungen, ein unvollständiger Bauakt oder eine noch nicht verbücherte Erbfolge — Monate, nicht Tage. Deshalb beginnt die Sammlung vor der Veröffentlichung.
Wer zahlt die Unterlagen, Verkäufer oder Käufer?
Die Unterlagen zum Zustand der Immobilie — Grundbuchauszug, Grundriss, Bautitel, Energieausweis — gehen zulasten des Verkäufers, denn er muss belegen können, was er verkauft. Registersteuer und Notarkosten des Vertrags trägt hingegen der Käufer, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Kann ich einen Vorvertrag ohne alle Unterlagen unterschreiben?
Möglich ist es, doch es ist die häufigste Art, eine Verhandlung zu verlieren. Taucht nach der Unterschrift eine Abweichung auf, hat der Käufer ein Druckmittel zum Nachverhandeln oder Aussteigen — und Sie haben die anderen Angebote bereits abgelehnt. Besser, man kommt mit geprüfter Lage zum Vorvertrag.
Amtliche Quellen
Hinweis
Dieser Leitfaden ist allgemeine Information eines Immobilienunternehmens und ersetzt weder die Auskunft eines Notars oder Steuerberaters noch die des zuständigen Technikers. Die genannten Bestimmungen sind jene, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gelten.
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