Leitfaden für Verkäufer
Eine Immobilie in Südtirol verkaufen
Grundbuch, Landesenergieausweis, Wohnbaubindung: Hier gelten eigene Regeln. Die Karte, Schritt für Schritt.
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1. Den tatsächlichen Wert klären
Der Preis wird nicht gewählt, er wird rekonstruiert. Ausgangspunkt sind echte Vergleichsobjekte der Zone — nicht ein Prozentsatz auf den Kaufpreis und nicht der Preis des Nachbarn, denn das ist ein geforderter und kein bezahlter Preis — korrigiert um Ausrichtung, Stockwerk, Zustand, Energieklasse und Zubehör. Eine begründete Bewertung ist ein Dokument zum Lesen, keine Zahl am Telefon.
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2. Die Unterlagen in Ordnung bringen
Diesen Schritt macht fast niemand zuerst — und er entscheidet die Verhandlung. Die meisten Verkäufe, die stocken, stocken nicht am Preis: Sie stocken an einem Grundriss, der nicht stimmt, an einer nie gelöschten Hypothek im Grundbuch oder an einer Bauabweichung, die die Bank des Käufers zwei Wochen vor dem Vertrag entdeckt.
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3. Bindungen überprüfen
In Südtirol ist die Frage «wer darf diese Immobilie kaufen?» keine rhetorische. Eine Wohnung mit Bindung für Ansässige verkauft man nur an Personen, die seit mindestens fünf Jahren in einer Südtiroler Gemeinde ansässig sind oder hier arbeiten: Das ändert das Publikum, den Preis und die Art der Vermarktung. Die Bindung ist im Grundbuch angemerkt und steht im Grundbuchauszug.
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4. Immobilie und Fotos vorbereiten
Sanieren ist nicht nötig. Nötig ist, dass die Immobilie lesbar wird: Licht, Ordnung, kein Möbelstück vor einem Fenster, und Fotos zur richtigen Tageszeit. Das ist der billigste Teil der Arbeit und der, der die Zahl der Besichtigungen am stärksten bewegt — denn die erste Besichtigung findet längst am Bildschirm statt.
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5. Veröffentlichen und auswählen
Veröffentlichen ist leicht; Auswählen ist das Handwerk. In einer zweisprachigen Provinz muss das Inserat italienisch und deutsch geschrieben sein, und wer eine Besichtigung will, wird vorher qualifiziert: Budget, vorbereitete Finanzierung, Voraussetzungen für die Bindung, falls vorhanden. Zehn richtige Besichtigungen sind mehr wert als fünfzig neugierige — und kosten den Bewohnern weit weniger Zeit.
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6. Über das Angebot verhandeln
Ein ernst gemeintes Angebot ist nicht nur eine Zahl: Es ist eine Zahl mit einem Vertragstermin, einer Zahlungsweise und, wenn nötig, einer aufschiebenden Bedingung für die Finanzierung. Diese drei Dinge verhandelt man gemeinsam, denn ein höherer Preis mit wackliger Bedingung ist weniger wert als ein niedrigerer, der bereits finanziert ist.
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7. Der Vorvertrag
Er hält die Verpflichtungen fest: Preis, Fristen, Angeld, wer was zahlt und was geschieht, wenn eine Partei zurücktritt. Er will sorgfältig geschrieben sein, denn was im Vorvertrag fehlt, holt man im Kaufvertrag nicht mehr nach.
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8. Kaufvertrag und Verbücherung
Hier unterscheidet sich Südtirol wirklich. Nach der Unterschrift beim Notar geht das Eigentum über, sobald der Kaufvertrag im Grundbuch verbüchert ist: Die Eintragung wirkt rechtsbegründend, sie ist keine bloße Bekanntmachung. Bis dahin bleibt der Verkäufer eingetragen, und der Terminkalender des Grundbuchamts gehört zum Terminkalender des Verkaufs.
Leitfäden für den Immobilienverkauf in Südtirol
Unterlagen, Grundbuch, Bindung für Ansässige, Energieausweis, Steuern: die Antworten ausgeschrieben, mit den amtlichen Quellen daneben.
Welche Unterlagen braucht man für den Hausverkauf in Südtirol
In Südtirol ist die Liste länger als im übrigen Italien, weil neben dem Kataster auch das Grundbuch steht. Hier steht, was wirklich gebraucht wird, wer es ausstellt und in welcher Reihenfolge man es beschafft.
Grundbuch: was beim Verkauf in Südtirol anders ist
Es ist der wichtigste Unterschied zwischen einem Verkauf hier und einem im übrigen Italien — und jener, den kaum ein nationales Portal erklärt. Es lohnt sich, ihn zu verstehen, bevor man etwas unterschreibt.
Bindung für Ansässige: was sie beim Verkauf bedeutet
Es ist jene Regel, die Auswärtige am meisten überrascht — und der Grund, warum zwei identische Wohnungen im selben Haus verschieden viel wert sind. Es lohnt sich zu wissen, auf welcher Seite Ihre steht.
KlimaHaus-Energieausweis: wann er beim Verkauf gebraucht wird
Südtirol hat ein eigenes System, KlimaHaus, und strengere Regeln als der nationale Rahmen. Es ist eines jener Dokumente, die man besser bereithält, noch bevor fotografiert wird.
Was ist meine Immobilie wert: wie eine seriöse Bewertung entsteht
Es ist die erste Frage aller, die an einen Verkauf denken — und jene, die man am leichtesten falsch beantwortet. So entsteht eine Zahl, die vor Käufer, Bank und Schätzer standhält.
Was der Verkauf kostet: die Ausgaben des Verkäufers
Die gute Nachricht: Der schwerste Teil — Registersteuer und Notarhonorar des Vertrags — trägt der Käufer. Es bleibt aber eine Liste von Posten, die man vorher kennen sollte, nicht nachher.
Eine geerbte Immobilie in Südtirol verkaufen
Ein wesentlicher Teil der Anfragen erreicht uns in dieser Lage — und es ist zugleich jene, in der die Fristen am leichtesten unterschätzt werden. Es lohnt sich, vorher zu wissen, was zu klären ist.
Vom Vorvertrag zum Kaufvertrag: wie ein Verkauf in Südtirol endet
Zwischen Handschlag und Eigentumsübergang liegen vier Dokumente und einige Wochen. Hier steht, was sie sind und worauf bei jedem zu achten ist.
Vermittlungsauftrag und Provision: was unterschrieben wird
Ein kurzer Vertrag, der viel entscheidet. Es lohnt sich, ihn in Ruhe zu lesen und zu wissen, welche Fragen man vor der Unterschrift stellt — auch uns.
Sieben Fehler, die beim Verkauf Wert kosten
Keiner dieser Fehler ist für sich dramatisch. Zusammen erklären sie fast alle Verkäufe, die ein Jahr dauern und unter dem tatsächlichen Wert enden.
Wo wir arbeiten
Die Regeln gelten für das ganze Land, der Markt nicht.
Hinweis
Dieser Leitfaden ist allgemeine Information eines Immobilienunternehmens und ersetzt weder die Auskunft eines Notars oder Steuerberaters noch die des zuständigen Technikers. Die genannten Bestimmungen sind jene, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gelten.
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