Quanto vale la mia casa: come si costruisce una valutazione
È la prima domanda di chi valuta di vendere. Vi mostriamo come si costruisce un numero che regge davanti a un acquirente, a una banca e a un perito.
Si parte dai prezzi pagati, non da quelli chiesti
Il prezzo pubblicato su un portale è un prezzo richiesto, non un dato di mercato. Fra il prezzo pubblicato e quello scritto nell'atto esiste in genere una differenza, e in una zona con poche transazioni può essere ampia. La valutazione parte dalle compravendite concluse su immobili paragonabili nella stessa zona.
È anche la ragione per cui serve una conoscenza diretta della zona. Una stima costruita sulla sola metratura e sul codice postale non registra il tipo di riscaldamento condominiale, l'esposizione al rumore in determinate ore o la frequenza con cui gli immobili di una via arrivano sul mercato.
La superficie: commerciale e netta
Sono due grandezze diverse. La superficie netta è quella calpestabile. La superficie commerciale somma alla netta i muri e una quota delle pertinenze — balconi, terrazze, cantina, garage — secondo percentuali d'uso. Il prezzo al metro quadro dei comparabili si riferisce in genere alla commerciale.
Confrontare una superficie netta con un prezzo al metro quadro riferito alla commerciale porta a un risultato distorto: prima di ogni confronto va stabilito quale delle due grandezze si sta usando.
Gli elementi che incidono sul prezzo
Piano e ascensore. Esposizione e ore di sole, che in una valle stretta pesano più che altrove. Stato di manutenzione e anno dell'ultimo intervento. Classe energetica e tipo di impianto. Pertinenze: a Bolzano il posto auto ha un peso proprio. Rumore, vista, affaccio. Spese condominiali e lavori deliberati.
A questi si aggiunge il quadro giuridico: vincolo per residenti, diritti di terzi iscritti nel foglio C, difformità edilizie da sanare. Sono elementi che emergono comunque nel corso della trattativa, e conviene rilevarli prima.
Il prezzo di partenza e le prime settimane
Il periodo di maggiore attenzione è costituito dalle prime due o tre settimane dalla pubblicazione, quando l'immobile viene visto da chi cerca da mesi. Se il prezzo è fuori mercato quella fase si esaurisce senza esito, e in seguito restano contatti meno qualificati. Ogni ribasso successivo segnala che qualcosa non convince.
Non è un argomento a favore di una vendita rapida a prezzo basso: un prezzo determinato sui comparabili regge in trattativa perché è documentabile.
In breve
- Comparabili: prezzi pagati, non prezzi richiesti
- Verificare quale superficie usa il confronto: commerciale o netta
- Correzioni per piano, esposizione, stato, classe energetica, pertinenze
- Leggere il foglio C prima di fissare il prezzo
- Le prime settimane sono il periodo di maggiore attenzione
Domande frequenti
Quanto è affidabile una stima ricavata da un portale?
Fornisce un ordine di grandezza dove il mercato è ampio e omogeneo. In provincia di Bolzano le transazioni per zona sono spesso poche, le differenze fra un versante e l'altro dello stesso comune marcate, e il vincolo per residenti non compare fra i dati trattati. È un punto di partenza, non un prezzo.
La valutazione di un'agenzia è vincolante?
No. Presso di noi è gratuita e senza impegno: non comporta un mandato, non obbliga a vendere e resta a disposizione del proprietario anche in caso di rinuncia. Serve ad assumere una decisione con i numeri davanti.
Conviene ristrutturare prima di vendere?
Raramente per intero, più spesso in parte. Gli interventi che si ripagano sono quelli che rimuovono un dubbio: una difformità sanata, un impianto a norma, un intervento che modifica la classe energetica. Gli interventi di natura estetica si ripagano di rado, perché chi compra tende a scegliere autonomamente le finiture.
Fonti ufficiali
Nota
Questa guida è informazione generale scritta da un'agenzia immobiliare: non sostituisce il parere di un notaio, di un commercialista o del tecnico che segue l'immobile. Le norme citate sono quelle in vigore alla data di pubblicazione.
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