Abitazione convenzionata: chi può comprarla e abitarci
Una parte delle abitazioni in vendita in provincia di Bolzano è gravata dal vincolo per residenti. Vi illustriamo che cosa comporta, chi può abitarvi e come si verifica prima di formulare una proposta.
Il vincolo riguarda chi abita, non chi firma
L'articolo 39 della legge provinciale 9/2018 non stabilisce chi può acquistare: stabilisce che l'abitazione sia occupata da persone in possesso di determinati requisiti, e fissa i termini entro cui l'occupazione deve cominciare. Il vincolo è annotato sull'immobile e resta anche quando l'immobile cambia proprietario.
Per chi compra per andarci ad abitare la distinzione cambia poco. Conta invece in due situazioni che ricorrono spesso: l'acquisto a favore di un figlio o di un genitore che i requisiti li ha, e il trasferimento in provincia per lavoro. In questi casi è opportuno far verificare la posizione al Comune prima di formulare la proposta.
I requisiti previsti dalla legge
Basta una di queste tre condizioni, e basta che la soddisfi un componente del nucleo familiare: essere residenti da almeno cinque anni in un comune della provincia di Bolzano; lavorare in un comune della provincia per tutta la durata dell'occupazione; oppure essere stati residenti in provincia per almeno dieci anni consecutivi prima di trasferirsi altrove.
La seconda condizione riguarda il lavoro e non richiede i cinque anni di residenza: chi si trasferisce in Alto Adige per un impiego può quindi accedere a un'abitazione convenzionata. La legge guarda al legame con il territorio e non alla cittadinanza. A confermare i requisiti è il Comune.
Come si controlla prima della proposta
Il vincolo si legge sull'estratto tavolare, nel foglio C, insieme alle ipoteche e alle servitù. Fa fede quel documento: le indicazioni riferite a voce dal venditore non lo sostituiscono. Se l'immobile lo seguiamo noi, l'estratto lo chiediamo prima della pubblicazione e ve lo mettiamo a disposizione.
Sui requisiti personali l'ufficio competente è quello del Comune in cui si trova l'immobile: è il Comune che certifica i presupposti del vincolo e che ne cura l'annotazione e la cancellazione. Una risposta scritta ottenuta prima della proposta vi permette di decidere su basi certe.
Che cosa il vincolo non consente
Un'abitazione convenzionata non può essere destinata alla locazione turistica né tenuta come seconda casa, e non può restare vuota oltre i termini che la disciplina provinciale fissa; la vigilanza spetta al Comune, che può applicare sanzioni amministrative. Se il progetto è un affitto breve, la posizione dell'immobile va verificata prima.
Restano possibili la rivendita e l'affitto a chi ha gli stessi requisiti. Il vincolo segue l'immobile e non la persona: chi comprerà da voi dovrà soddisfarli a sua volta, e questo restringe la platea degli acquirenti rispetto a un'abitazione libera.
Gli elementi da mettere in conto
Chi ha i requisiti e compra per abitarci si muove in un segmento in cui non entrano i non residenti e gli investitori: è l'effetto che la norma persegue. Il confronto con le abitazioni libere va fatto sui comparabili della stessa zona, perché i due segmenti si rivolgono a pubblici diversi.
Chi invece prevede di rivendere in tempi brevi, o ha una posizione lavorativa in provincia non ancora consolidata, deve considerare che l'acquirente successivo dovrà avere gli stessi requisiti e che i tempi di vendita dipendono dalla domanda presente in quel comune. È una valutazione da fare caso per caso.
In breve
- Chiedere l'estratto tavolare e leggere il foglio C
- Far verificare i requisiti al Comune dove si trova l'immobile
- Ricordare che il lavoro in provincia vale in alternativa ai cinque anni
- Per un nucleo familiare basta un componente con i requisiti
- Escludere l'ipotesi se il progetto è affitto turistico o seconda casa
- Mettere in conto una platea più ristretta alla rivendita
- Farsi confermare la posizione per iscritto prima della proposta
Domande frequenti
Mi trasferisco in Alto Adige per lavoro: posso comprare un'abitazione convenzionata?
Il lavoro svolto in un comune della provincia è una delle condizioni previste dall'articolo 39 della legge provinciale 9/2018, in alternativa ai cinque anni di residenza, e deve durare quanto l'occupazione dell'abitazione. Prima di impegnarvi vi conviene far verificare la vostra posizione al Comune, perché quello che conta è la stabilità del rapporto di lavoro e non l'intenzione di trasferirsi.
Il vincolo si può togliere?
La cancellazione dell'annotazione passa dal Comune, che ne certifica i presupposti, e non è un passaggio che si possa dare per scontato mentre si tratta. Se in trattativa vi viene detto che il vincolo si toglie facilmente, chiedete al Comune una risposta scritta prima di firmare una proposta o un contratto preliminare.
Posso comprarla per mio figlio che studia e lavora qui?
È il caso in cui la distinzione fra chi firma e chi abita conta davvero. Il requisito guarda a chi occupa l'abitazione e, per un nucleo familiare, basta che lo abbia un componente. Situazioni di questo tipo si impostano con il Comune e con il notaio prima dell'atto, perché l'esito dipende dalla composizione del nucleo e da chi risulterà occupante.
Fonti ufficiali
Nota
Questa guida è informazione generale scritta da un'agenzia immobiliare: non sostituisce il parere di un notaio, di un commercialista o del tecnico che segue l'immobile. Le norme citate sono quelle in vigore alla data di pubblicazione.
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