Abitazione convenzionata in Alto Adige: chi può comprarla

Il vincolo riguarda chi ci abita, non chi firma

È la distinzione che quasi tutti sbagliano, e conviene farla subito. Il vincolo dell'articolo 39 della legge provinciale 9/2018 non dice «questa casa può essere acquistata solo da un residente»: dice che l'abitazione deve essere occupata da chi ha certi requisiti, e fissa i termini entro cui va occupata.

In pratica, per chi compra per andarci ad abitare, la differenza è teorica: se non avete i requisiti non potete usarla, e un immobile che non potete usare non è un affare a nessun prezzo. La differenza diventa concreta in due casi — chi acquista per un figlio o un genitore che i requisiti li ha, e chi si trasferisce qui per lavoro. Sono situazioni da far verificare al comune prima della proposta, non dopo.

I requisiti, in concreto

Basta una di queste condizioni, e basta che la abbia un componente del nucleo familiare: essere residenti da almeno cinque anni in un comune dell'Alto Adige; oppure lavorare in un comune della provincia per tutta la durata dell'occupazione; oppure essere stati residenti in provincia per almeno dieci anni consecutivi prima di trasferirsi altrove.

Notate la seconda: il lavoro basta. Chi si trasferisce in Alto Adige per un impiego non deve aspettare cinque anni per comprare un'abitazione convenzionata — è l'equivoco più diffuso, e costa a molte famiglie la parte più accessibile del mercato. La cittadinanza non c'entra: la legge guarda al legame con il territorio, non al passaporto.

Come si verifica prima di fare una proposta

Si chiede l'estratto tavolare e si legge il foglio C. Il vincolo è annotato a carico dell'immobile, insieme a ipoteche e servitù: o c'è o non c'è, e non dipende da quello che ricorda il venditore. È il documento che chiediamo noi prima di pubblicare, e che qualunque agenzia seria vi mostra senza doverglielo chiedere due volte.

Se il vincolo c'è e voi avete un dubbio sui requisiti, l'interlocutore è l'ufficio del comune dove sta l'immobile: è il comune che certifica i presupposti del vincolo e che ne cura l'annotazione e la cancellazione. Una risposta scritta prima della proposta vale una trattativa intera.

Che cosa non potete farci

Non potete affittarla a turisti, non potete tenerla come seconda casa e non potete lasciarla vuota a tempo indefinito: la legge fissa i termini entro cui l'abitazione va occupata e prevede sanzioni amministrative se non lo è, con il comune che vigila. Se comprate pensando a una rendita da affitto breve, un'abitazione convenzionata è la scelta sbagliata e non c'è modo di aggirarla.

Potete invece rivenderla, e potete affittarla a chi ha gli stessi requisiti che servivano a voi. Il vincolo segue l'immobile, non la persona: chi comprerà da voi dovrà soddisfarli a sua volta, ed è questo che restringe il pubblico e tiene il prezzo sotto quello di un'abitazione libera.

Conviene? Dipende da una domanda sola

Se cercate una casa per viverci e i requisiti li avete, il vincolo è quasi sempre un vantaggio: comprate in un mercato in cui i non residenti e gli investitori non possono entrare, cioè senza la concorrenza che spinge i prezzi altrove nella provincia. È esattamente lo scopo per cui la norma esiste.

Se invece contate di rivendere presto, o se la vostra posizione lavorativa in provincia non è stabile, il conto va rifatto: rivenderete allo stesso pubblico ristretto, e i tempi di vendita di un'abitazione vincolata dipendono da quante famiglie con quei requisiti stanno cercando in quel comune in quel momento.