Il libro fondiario e il momento in cui la casa diventa vostra
In provincia di Bolzano la proprietà non si trasferisce con la firma davanti al notaio, ma con l'iscrizione nel libro fondiario. Vi illustriamo che cosa comporta per l'acquirente e quali verifiche precedono l'atto.
La proprietà passa con l'intavolazione
Nel resto d'Italia la proprietà si trasferisce con il consenso: dal momento della firma davanti al notaio l'immobile è dell'acquirente, e la trascrizione successiva lo rende opponibile ai terzi. In provincia di Bolzano l'iscrizione nel libro fondiario — l'intavolazione — ha effetto costitutivo: fino all'esecuzione del decreto tavolare il proprietario è ancora il venditore.
Fra la firma e l'acquisto della proprietà passa quindi un intervallo che si misura in settimane, durante il quale l'immobile risulta ancora intestato al venditore. Il passaggio è gestito dal notaio; per l'acquirente è utile conoscerlo, perché da lì discendono le cautele descritte più avanti.
I tre fogli dell'estratto tavolare
L'estratto si compone di tre parti. Il foglio A descrive l'immobile e la sua consistenza; il foglio B indica i proprietari e le rispettive quote; il foglio C riporta ciò che grava sull'immobile: ipoteche, servitù, usufrutti, diritti di abitazione e il vincolo per residenti.
Per chi compra il foglio C è la parte che incide di più sulla trattativa. Un'ipoteca non costituisce di per sé un ostacolo — si cancella con il saldo del mutuo del venditore ed è un'operazione ordinaria — ma va rilevata in anticipo, perché la cancellazione è un passaggio da organizzare.
La prenotazione tavolare
Il sistema tavolare dispone di uno strumento proprio, la prenotazione (*Vormerkung*), che riserva il grado a un'iscrizione non ancora perfezionata. Si utilizza quando manca un documento o un presupposto e occorre conservare la posizione nell'ordine delle domande.
Non è un adempimento che l'acquirente cura da sé: la valuta il notaio in base al caso concreto. Conoscerne l'esistenza è però utile, perché è lo strumento che risponde all'intervallo fra la firma e l'intavolazione.
Come si ottiene l'estratto
Il libro fondiario è pubblico. L'estratto si richiede agli uffici tavolari della Provincia ed è consultabile anche attraverso il portale provinciale del libro fondiario e del catasto. Non è necessario essere proprietari: è sufficiente disporre dei dati identificativi dell'immobile.
L'informazione che consente di valutare un immobile è quindi accessibile, ha un costo contenuto e arriva in tempi brevi. Se l'immobile lo seguiamo noi, ve la mettiamo a disposizione insieme alla scheda; in ogni caso potete richiederla direttamente.
In breve
- Ricordare che la proprietà si acquista con l'intavolazione
- Chiedere un estratto tavolare aggiornato prima della proposta
- Leggere il foglio C riga per riga
- Far organizzare al notaio la cancellazione di eventuali ipoteche
- Chiedere al notaio come è gestito l'intervallo fino all'intavolazione
- Conservare il decreto tavolare, che attesta il passaggio
Domande frequenti
Quanto tempo passa fra il rogito e l'intavolazione?
Dipende dall'ufficio tavolare competente e dalla completezza della domanda, e si misura in settimane più che in giorni. Non è un termine che l'acquirente possa abbreviare, ma è opportuno conoscerlo: chiedete al notaio una stima al momento della firma e la conferma quando il decreto è eseguito.
L'immobile ha un'ipoteca: è un problema?
Nella maggior parte dei casi si tratta del mutuo del venditore, che si estingue con il prezzo e si cancella contestualmente all'atto: è una procedura ordinaria, curata dal notaio. Gli aspetti da verificare sono altri: il momento in cui l'ipoteca emerge e l'entità del debito residuo rispetto al prezzo concordato.
Posso consultare il libro fondiario da solo?
Sì. È pubblico e consultabile attraverso il portale provinciale, e diversi Comuni assistono chi lo richiede allo sportello. La consultazione diretta non sostituisce il notaio, ma consente di farsi un'idea prima di impegnarsi e di rivolgere al venditore le domande pertinenti.
Fonti ufficiali
Nota
Questa guida è informazione generale scritta da un'agenzia immobiliare: non sostituisce il parere di un notaio, di un commercialista o del tecnico che segue l'immobile. Le norme citate sono quelle in vigore alla data di pubblicazione.
Continua con
Sette controlli da fare prima di comprare
Prima di formulare una proposta l'acquirente può svolgere da sé alcune verifiche, senza costi rilevanti. Riguardano l'estratto tavolare, la conformità della planimetria, il condominio, il certificato energetico e le imposte.
Proposta, caparra e preliminare: le tutele di chi compra
La proposta di acquisto vincola chi la sottoscrive già prima del contratto preliminare. Vi spieghiamo che cosa prevede ciascun documento, quale funzione ha la caparra e quali tutele restano all'acquirente.
Abitazione convenzionata: chi può comprarla e abitarci
Una parte delle abitazioni in vendita in provincia di Bolzano è gravata dal vincolo per residenti. Vi illustriamo che cosa comporta, chi può abitarvi e come si verifica prima di formulare una proposta.
Stai cercando casa in Alto Adige?
Diteci che cosa cercate — zona, metratura, budget, se vi serve un'abitazione libera da vincolo. Vi segnaliamo quello che arriva, anche prima che finisca sui portali.
Esplora gli immobili