Comprare in Alto Adige: il libro fondiario e chi compra
È la differenza più importante fra comprare qui e comprare nel resto d'Italia, e riguarda il giorno esatto in cui la casa diventa vostra.
Proprietari con l'intavolazione, non con la firma
Nel resto d'Italia la proprietà passa con il consenso: si firma davanti al notaio e da quel momento la casa è dell'acquirente; la trascrizione che segue serve a renderlo opponibile ai terzi. In provincia di Bolzano no. Qui l'iscrizione nel libro fondiario — l'intavolazione — ha effetto costitutivo: fino a quando il decreto tavolare non è eseguito, il proprietario è ancora il venditore.
Non è un cavillo. Significa che fra la firma e l'acquisto della proprietà passa un intervallo reale, di settimane, e che in quell'intervallo l'immobile risulta ancora intestato a un'altra persona. Il notaio gestisce il passaggio ed è il suo mestiere, ma l'acquirente deve sapere che esiste, perché è la ragione di quasi tutte le cautele che seguono.
I tre fogli, e quello che conta per voi
L'estratto tavolare ha tre parti. Il foglio A dice che cos'è l'immobile e come è composto; il foglio B chi ne è proprietario e in quali quote; il foglio C che cosa lo grava — ipoteche, servitù, usufrutti, diritti di abitazione, il vincolo per residenti.
Per chi compra il foglio C è il documento più importante dell'intera trattativa, e si legge in cinque minuti. Un'ipoteca non è di per sé un problema — si cancella con il saldo del mutuo del venditore, ed è routine — ma va vista prima, perché la sua cancellazione è un passaggio da organizzare, non da scoprire il giorno del rogito.
La prenotazione, se serve tenere il posto
Il sistema tavolare ha uno strumento che il resto d'Italia non ha: la prenotazione (in tedesco *Vormerkung*), che riserva il grado a un'iscrizione non ancora perfezionata. Serve quando manca un documento o un presupposto e non si vuole perdere la posizione nell'ordine delle domande.
Non è una cosa che l'acquirente organizza da sé: la valuta il notaio, caso per caso. Ma sapere che esiste è utile, perché è la risposta tecnica alla domanda «e se nel frattempo succede qualcosa?» — domanda legittima in un sistema in cui fra la firma e la proprietà passano settimane.
Come si chiede l'estratto
Il libro fondiario è pubblico. L'estratto si richiede agli uffici tavolari della Provincia, ed è consultabile anche online attraverso il portale provinciale del libro fondiario e catasto. Non serve essere il proprietario per ottenerlo: chiunque abbia il dato identificativo dell'immobile può chiederlo.
Questo è il punto pratico su cui insistiamo di più con chi compra: l'informazione che decide se un immobile fa per voi è pubblica, costa poco e arriva in fretta. Un'agenzia seria ve la mette davanti da sola; se non succede, chiedetela, e diffidate di chi la considera una richiesta inopportuna.
In breve
- Ricordare che la proprietà passa con l'intavolazione
- Chiedere l'estratto tavolare aggiornato prima della proposta
- Leggere il foglio C riga per riga
- Far organizzare al notaio la cancellazione di eventuali ipoteche
- Chiedere al notaio come è gestito l'intervallo fino all'intavolazione
- Conservare il decreto tavolare: è la prova che il passaggio è concluso
Domande che ci fanno più spesso
Quanto tempo passa fra il rogito e l'intavolazione?
Dipende dall'ufficio tavolare competente e dalla completezza della domanda, e si misura in settimane più che in giorni. Non è un tempo che l'acquirente può accorciare, ma è un tempo di cui va informato: chiedete al notaio una stima all'atto della firma, e chiedete conferma quando il decreto è eseguito.
L'immobile ha un'ipoteca: devo preoccuparmi?
Nella grande maggioranza dei casi no: è il mutuo del venditore, si estingue con il prezzo e si cancella contestualmente all'atto. È una procedura ordinaria che il notaio governa. Preoccupante non è l'ipoteca: è scoprirla tardi, o scoprire che il debito residuo supera il prezzo concordato.
Posso consultare il libro fondiario da solo?
Sì. È pubblico e consultabile attraverso il portale provinciale, e molti comuni assistono chi lo chiede allo sportello. Leggerlo da soli non sostituisce il notaio, ma serve a farsi un'idea prima di impegnarsi e a fare al venditore le domande giuste.
Fonti ufficiali
Nota
Questa guida è informazione generale scritta da un'agenzia immobiliare: non sostituisce il parere di un notaio, di un commercialista o del tecnico che segue l'immobile. Le norme citate sono quelle in vigore alla data di pubblicazione.
Continua con
Sette controlli da fare prima di comprare
Nessuno di questi controlli richiede un esperto e nessuno costa molto. Messi insieme spiegano quasi tutte le compravendite che finiscono male.
Proposta, caparra e preliminare: le tutele di chi compra
La firma che vi vincola di più è la prima, quella che sembra informale. Vale la pena sapere che cosa dice, prima di metterla.
Abitazione convenzionata in Alto Adige: chi può comprarla
È la prima cosa da chiarire, prima ancora del budget: una parte delle case in vendita qui non può essere comprata da chiunque. Ecco come capire se riguarda voi.
Stai cercando casa in Alto Adige?
Diteci che cosa cercate — zona, metratura, budget, se vi serve un'abitazione libera da vincolo. Vi segnaliamo quello che arriva, anche prima che finisca sui portali.
Esplora gli immobili