In Südtirol kaufen: das Grundbuch und der Käufer
Es ist der wichtigste Unterschied zwischen einem Kauf hier und einem im übrigen Italien — und er betrifft genau den Tag, an dem die Wohnung Ihnen gehört.
Eigentümer mit der Verbücherung, nicht mit der Unterschrift
Im übrigen Italien geht das Eigentum mit der Einigung über: Man unterschreibt beim Notar, und ab diesem Moment gehört die Wohnung dem Käufer; die anschließende Eintragung macht das gegenüber Dritten wirksam. In der Provinz Bozen ist das anders. Hier hat die Eintragung ins Grundbuch — die Verbücherung — konstitutive Wirkung: Bis der Grundbuchsbeschluss durchgeführt ist, ist der Verkäufer noch Eigentümer.
Das ist keine Spitzfindigkeit. Zwischen Unterschrift und Eigentumserwerb liegt ein echter Zeitraum von Wochen, in dem die Immobilie noch auf eine andere Person eingetragen ist. Der Notar wickelt das ab, das ist sein Beruf — der Käufer sollte aber wissen, dass es diesen Zeitraum gibt, denn er ist der Grund für fast alle folgenden Vorsichtsmaßnahmen.
Die drei Blätter, und das für Sie entscheidende
Der Grundbuchauszug hat drei Teile. Das A-Blatt sagt, was die Liegenschaft ist und woraus sie besteht; das B-Blatt, wem sie zu welchen Anteilen gehört; das C-Blatt, was auf ihr lastet — Hypotheken, Dienstbarkeiten, Fruchtgenuss, Wohnungsrechte, die Wohnbaubindung.
Für den Käufer ist das C-Blatt das wichtigste Dokument der ganzen Verhandlung, und es ist in fünf Minuten gelesen. Eine Hypothek ist für sich kein Problem — sie wird mit der Tilgung des Verkäuferdarlehens gelöscht, das ist Routine —, aber man muss sie vorher sehen, denn ihre Löschung will organisiert und nicht am Tag des Vertrags entdeckt werden.
Die Vormerkung, wenn der Rang zu sichern ist
Das Grundbuchsystem kennt ein Instrument, das es im übrigen Italien nicht gibt: die Vormerkung, die den Rang für eine noch nicht vollendete Eintragung sichert. Sie dient, wenn ein Dokument oder eine Voraussetzung fehlt und der Platz in der Reihenfolge der Gesuche nicht verloren gehen soll.
Der Käufer organisiert das nicht selbst: Der Notar beurteilt es von Fall zu Fall. Zu wissen, dass es sie gibt, hilft aber — sie ist die technische Antwort auf die Frage „und wenn inzwischen etwas passiert?“, eine berechtigte Frage in einem System, in dem zwischen Unterschrift und Eigentum Wochen liegen.
Wie man den Auszug anfordert
Das Grundbuch ist öffentlich. Der Auszug wird bei den Grundbuchsämtern des Landes angefordert und ist auch online über das Landesportal für Grundbuch und Kataster einsehbar. Man muss nicht Eigentümer sein: Wer die Kenndaten der Liegenschaft hat, kann ihn verlangen.
Das ist der praktische Punkt, auf dem wir bei Käufern am meisten bestehen: Die Auskunft, die über die Eignung eines Objekts entscheidet, ist öffentlich, kostet wenig und kommt schnell. Eine seriöse Agentur legt sie von sich aus vor; geschieht das nicht, verlangen Sie sie — und misstrauen Sie jedem, der die Frage für unpassend hält.
Kurz gefasst
- Daran denken: Eigentum geht mit der Verbücherung über
- Aktuellen Grundbuchauszug vor dem Angebot anfordern
- Das C-Blatt Zeile für Zeile lesen
- Die Löschung allfälliger Hypotheken vom Notar organisieren lassen
- Den Notar fragen, wie die Zeit bis zur Verbücherung abgesichert ist
- Den Grundbuchsbeschluss aufbewahren: er belegt den Abschluss
Was uns am häufigsten gefragt wird
Wie lange dauert es von der Unterschrift bis zur Verbücherung?
Das hängt vom zuständigen Grundbuchsamt und von der Vollständigkeit des Gesuchs ab und bemisst sich eher in Wochen als in Tagen. Der Käufer kann diese Zeit nicht verkürzen, sollte aber davon wissen: Fragen Sie den Notar bei der Unterschrift nach einer Einschätzung und lassen Sie sich die Durchführung bestätigen.
Auf der Immobilie lastet eine Hypothek: muss ich mir Sorgen machen?
In der großen Mehrzahl der Fälle nein: Es ist das Darlehen des Verkäufers, es wird aus dem Kaufpreis getilgt und gleichzeitig mit dem Vertrag gelöscht. Ein gewöhnlicher Vorgang, den der Notar steuert. Beunruhigend ist nicht die Hypothek, sondern sie spät zu entdecken — oder festzustellen, dass die Restschuld über dem vereinbarten Preis liegt.
Kann ich das Grundbuch selbst einsehen?
Ja. Es ist öffentlich und über das Landesportal einsehbar, und viele Gemeinden helfen am Schalter weiter. Selbst hineinzusehen ersetzt den Notar nicht, verschafft aber ein Bild vor der Bindung — und die richtigen Fragen an den Verkäufer.
Amtliche Quellen
Hinweis
Dieser Leitfaden ist allgemeine Information eines Immobilienunternehmens und ersetzt weder die Auskunft eines Notars oder Steuerberaters noch die des zuständigen Technikers. Die genannten Bestimmungen sind jene, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gelten.
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