Das Grundbuch und der Moment, in dem die Wohnung Ihnen gehört
In der Provinz Bozen geht das Eigentum nicht mit der Unterschrift beim Notar über, sondern mit der Eintragung ins Grundbuch. Wir erläutern Ihnen, was das für den Käufer bedeutet und welche Prüfungen dem Vertrag vorausgehen.
Das Eigentum geht mit der Verbücherung über
Im übrigen Italien geht das Eigentum mit der Willenseinigung über: Ab der Unterschrift beim Notar gehört die Immobilie der Käuferin, und die anschließende Überschreibung macht dies Dritten gegenüber wirksam. In der Provinz Bozen hat die Eintragung ins Grundbuch — die Verbücherung — konstitutive Wirkung: Bis zum Vollzug des Grundbuchsdekrets ist noch der Verkäufer Eigentümer.
Zwischen Unterschrift und Eigentumserwerb liegt daher ein Zeitraum von mehreren Wochen, in dem die Immobilie noch auf den Verkäufer eingetragen ist. Der Vorgang wird vom Notar geführt; für Käufer ist es nützlich, ihn zu kennen, denn daraus ergeben sich die weiter unten beschriebenen Vorkehrungen.
Die drei Blätter des Grundbuchauszugs
Der Auszug besteht aus drei Teilen. Das A-Blatt beschreibt die Liegenschaft und ihren Bestand; das B-Blatt nennt die Eigentümer und ihre Anteile; das C-Blatt führt an, was auf der Liegenschaft lastet: Hypotheken, Dienstbarkeiten, Fruchtgenuss, Wohnrechte und die Wohnbaubindung.
Für Käufer wirkt sich das C-Blatt am stärksten auf die Verhandlung aus. Eine Hypothek ist für sich genommen kein Hindernis — sie wird mit der Tilgung des Darlehens des Verkäufers gelöscht, das ist üblich —, doch sie gehört früh erkannt, denn die Löschung ist zu organisieren.
Die Vormerkung
Das Grundbuchsystem kennt ein eigenes Instrument, die Vormerkung, die den Rang für eine noch nicht vollzogene Eintragung sichert. Sie kommt zum Einsatz, wenn ein Dokument oder eine Voraussetzung fehlt und die Reihenfolge der Gesuche gewahrt bleiben soll.
Die Käuferin veranlasst das nicht selbst: Der Notar beurteilt es im Einzelfall. Von ihrem Bestehen zu wissen ist dennoch nützlich, denn sie ist die Antwort auf den Zeitraum zwischen Unterschrift und Verbücherung.
Wie man den Auszug erhält
Das Grundbuch ist öffentlich. Den Auszug erhält man bei den Grundbuchämtern des Landes; er ist auch über das Landesportal für Grundbuch und Kataster einsehbar. Eigentum ist dafür nicht erforderlich: Es genügen die Kenndaten der Liegenschaft.
Die Information, mit der sich eine Immobilie beurteilen lässt, ist damit zugänglich, kostet wenig und liegt rasch vor. Betreuen wir die Immobilie, stellen wir sie Ihnen zusammen mit dem Exposé zur Verfügung; anfordern können Sie sie in jedem Fall selbst.
Kurz gefasst
- Daran denken, dass das Eigentum mit der Verbücherung übergeht
- Vor dem Angebot einen aktuellen Grundbuchauszug anfordern
- Das C-Blatt Zeile für Zeile lesen
- Die Löschung allfälliger Hypotheken vom Notar organisieren lassen
- Den Notar fragen, wie der Zeitraum bis zur Verbücherung abgesichert ist
- Das Grundbuchsdekret aufbewahren, es belegt den Übergang
Häufige Fragen
Wie lange dauert es von der Unterschrift bis zur Verbücherung?
Das hängt vom zuständigen Grundbuchamt und von der Vollständigkeit des Gesuchs ab und bemisst sich eher in Wochen als in Tagen. Die Käuferin kann diese Frist nicht verkürzen, sollte sie aber kennen: Lassen Sie sich bei der Unterschrift vom Notar eine Einschätzung geben und den Vollzug des Dekrets bestätigen.
Auf der Immobilie lastet eine Hypothek: ist das ein Problem?
Meist handelt es sich um das Darlehen des Verkäufers, das mit dem Kaufpreis getilgt und gleichzeitig mit dem Vertrag gelöscht wird: ein üblicher Vorgang, den der Notar führt. Zu prüfen sind andere Punkte: wann die Hypothek zutage tritt und wie hoch die Restschuld im Verhältnis zum vereinbarten Preis ist.
Kann ich selbst ins Grundbuch schauen?
Ja. Es ist öffentlich und über das Landesportal einsehbar, und mehrere Gemeinden helfen am Schalter weiter. Die eigene Einsicht ersetzt den Notar nicht, erlaubt aber ein Bild vor einer Verpflichtung und die passenden Fragen an den Verkäufer.
Amtliche Quellen
Hinweis
Dieser Leitfaden ist allgemeine Information eines Immobilienunternehmens und ersetzt weder die Auskunft eines Notars oder Steuerberaters noch die des zuständigen Technikers. Die genannten Bestimmungen sind jene, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gelten.
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