Konventionierte Wohnung in Südtirol: wer sie kaufen darf

Die Bindung betrifft die Bewohner, nicht die Unterschrift

Das ist die Unterscheidung, die fast alle falsch machen. Die Bindung nach Artikel 39 des Landesgesetzes 9/2018 sagt nicht: „Diese Wohnung darf nur ein Ansässiger kaufen.“ Sie sagt, dass die Wohnung von Personen mit bestimmten Voraussetzungen bewohnt werden muss, und setzt Fristen für den Bezug.

Wer zum Selbstbewohnen kauft, für den ist der Unterschied theoretisch: Ohne Voraussetzungen können Sie die Wohnung nicht nutzen, und eine unnutzbare Wohnung ist zu keinem Preis ein gutes Geschäft. Konkret wird der Unterschied in zwei Fällen — beim Kauf für ein Kind oder einen Elternteil, die die Voraussetzungen erfüllen, und beim Zuzug wegen einer Arbeitsstelle. Solche Fälle lässt man von der Gemeinde prüfen, bevor man ein Angebot abgibt, nicht danach.

Die Voraussetzungen, konkret

Eine dieser Bedingungen genügt, und es genügt, wenn sie ein Mitglied des Haushalts erfüllt: seit mindestens fünf Jahren in einer Südtiroler Gemeinde ansässig sein; oder für die gesamte Dauer der Nutzung in einer Gemeinde des Landes arbeiten; oder vor dem Wegzug mindestens zehn Jahre ununterbrochen im Land ansässig gewesen sein.

Beachten Sie die zweite: Arbeit genügt. Wer wegen einer Stelle nach Südtirol zieht, muss nicht fünf Jahre warten, um eine konventionierte Wohnung zu kaufen — das ist das häufigste Missverständnis, und es kostet viele Familien den erschwinglichsten Teil des Marktes. Die Staatsbürgerschaft spielt keine Rolle: Das Gesetz sieht auf die Bindung zum Land, nicht auf den Pass.

Wie man vor einem Angebot prüft

Man fordert den Grundbuchauszug an und liest das C-Blatt. Die Bindung ist zulasten der Liegenschaft angemerkt, zusammen mit Hypotheken und Dienstbarkeiten: Entweder sie steht dort oder nicht — unabhängig davon, woran sich der Verkäufer erinnert. Es ist das Dokument, das wir vor jeder Veröffentlichung anfordern und das Ihnen jede seriöse Agentur zeigt, ohne zweimal gefragt zu werden.

Besteht die Bindung und sind Sie sich bei den Voraussetzungen unsicher, ist die Gemeinde der Ansprechpartner, in der die Immobilie liegt: Sie bestätigt die Voraussetzungen und besorgt Anmerkung wie Löschung. Eine schriftliche Auskunft vor dem Angebot ist eine ganze Verhandlung wert.

Was Sie damit nicht dürfen

Sie dürfen sie nicht an Touristen vermieten, nicht als Zweitwohnung halten und nicht unbegrenzt leer stehen lassen: Das Gesetz setzt Fristen für den Bezug und sieht Verwaltungsstrafen vor, wenn sie nicht eingehalten werden; die Gemeinde wacht darüber. Wer an Ertrag aus Kurzzeitvermietung denkt, ist mit einer konventionierten Wohnung falsch beraten — daran führt kein Weg vorbei.

Weiterverkaufen dürfen Sie sehr wohl, und vermieten an Personen, die dieselben Voraussetzungen erfüllen wie Sie. Die Bindung folgt der Liegenschaft, nicht der Person: Wer Ihnen die Wohnung abkauft, muss sie ebenfalls erfüllen. Genau das verkleinert den Käuferkreis und hält den Preis unter dem einer freien Wohnung.

Lohnt es sich? Es hängt an einer Frage

Wenn Sie eine Wohnung zum Selbstbewohnen suchen und die Voraussetzungen erfüllen, ist die Bindung fast immer ein Vorteil: Sie kaufen in einem Markt, zu dem Nichtansässige und Anleger keinen Zutritt haben — also ohne jene Konkurrenz, die anderswo im Land die Preise treibt. Genau dafür gibt es die Bestimmung.

Rechnen Sie hingegen mit einem baldigen Wiederverkauf oder ist Ihre Arbeitssituation im Land nicht gefestigt, ist neu zu rechnen: Sie verkaufen an denselben engen Kreis, und die Verkaufsdauer einer gebundenen Wohnung hängt davon ab, wie viele Familien mit diesen Voraussetzungen gerade in dieser Gemeinde suchen.