Konventionierte Wohnung: wer sie kaufen und bewohnen darf
Ein Teil der in der Provinz Bozen angebotenen Wohnungen ist mit der Wohnbaubindung belastet. Wir erläutern Ihnen, was sie bedeutet, wer darin wohnen darf und wie sie vor einem Angebot geprüft wird.
Die Bindung betrifft die Bewohner, nicht die Unterschrift
Artikel 39 des Landesgesetzes 9/2018 regelt nicht, wer kaufen darf: Er verlangt, dass die Wohnung von Personen mit bestimmten Voraussetzungen bewohnt wird, und setzt Fristen für den Bezug. Die Bindung ist auf der Liegenschaft angemerkt und bleibt auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen.
Wer zum Selbstbewohnen kauft, merkt von dieser Unterscheidung wenig. Wichtig wird sie in zwei häufigen Fällen: beim Kauf für ein Kind oder einen Elternteil mit den Voraussetzungen und beim Zuzug wegen einer Arbeitsstelle. Dann lassen Sie die Lage am besten von der Gemeinde prüfen, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Die gesetzlichen Voraussetzungen
Eine der drei Bedingungen genügt, und es genügt, wenn ein Mitglied des Haushalts sie erfüllt: seit mindestens fünf Jahren in einer Gemeinde der Provinz Bozen ansässig sein; während der gesamten Nutzung in einer Gemeinde des Landes arbeiten; oder vor dem Wegzug mindestens zehn Jahre ununterbrochen im Land ansässig gewesen sein.
Die zweite Bedingung knüpft an die Arbeit an und verlangt die fünf Jahre Ansässigkeit nicht: Wer wegen einer Stelle nach Südtirol zieht, kommt damit für eine konventionierte Wohnung in Frage. Das Gesetz stellt auf die Bindung zum Land ab, nicht auf die Staatsbürgerschaft. Bestätigt werden die Voraussetzungen von der Gemeinde.
Die Prüfung vor dem Angebot
Die Bindung steht im Grundbuchauszug, im C-Blatt, neben Hypotheken und Dienstbarkeiten. Maßgeblich ist dieses Dokument; mündliche Angaben des Verkäufers ersetzen es nicht. Betreuen wir die Immobilie, holen wir den Auszug vor der Veröffentlichung ein und stellen ihn Ihnen zur Verfügung.
Für die persönlichen Voraussetzungen ist die Gemeinde zuständig, in der die Wohnung liegt: Sie bescheinigt die Grundlagen der Bindung und besorgt Anmerkung und Löschung. Eine schriftliche Auskunft vor dem Angebot gibt Ihnen eine sichere Grundlage für die Entscheidung.
Was die Bindung ausschließt
Eine konventionierte Wohnung darf weder touristisch vermietet noch als Zweitwohnung gehalten werden, und sie darf nicht länger leer stehen, als die Landesbestimmungen erlauben; die Aufsicht liegt bei der Gemeinde, die Verwaltungsstrafen verhängen kann. Wer eine Kurzzeitvermietung plant, klärt die Lage der Immobilie vorher.
Möglich bleiben der Weiterverkauf und die Vermietung an Personen mit denselben Voraussetzungen. Die Bindung folgt der Immobilie und nicht der Person: Wer Ihnen die Wohnung abkauft, muss sie ebenfalls erfüllen, und das verkleinert den Käuferkreis gegenüber einer freien Wohnung.
Was in die Rechnung gehört
Wer die Voraussetzungen hat und zum Wohnen kauft, bewegt sich in einem Segment, zu dem Nichtansässige und Anleger keinen Zugang haben — genau das bezweckt die Bestimmung. Der Vergleich mit freien Wohnungen gehört auf Vergleichsobjekte derselben Lage, denn die beiden Segmente sprechen unterschiedliche Käufer an.
Wer dagegen einen baldigen Weiterverkauf erwägt oder dessen Arbeitssituation im Land noch nicht gefestigt ist, sollte bedenken, dass auch der nächste Käufer die Voraussetzungen erfüllen muss und dass die Verkaufsdauer von der Nachfrage in der jeweiligen Gemeinde abhängt. Das ist im Einzelfall zu beurteilen.
Kurz gefasst
- Den Grundbuchauszug anfordern und das C-Blatt lesen
- Die Voraussetzungen von der zuständigen Gemeinde prüfen lassen
- Arbeit im Land gilt anstelle der fünf Jahre Ansässigkeit
- Im Haushalt genügt ein Mitglied mit den Voraussetzungen
- Bei geplanter touristischer Vermietung oder Zweitwohnung ausschließen
- Beim Weiterverkauf mit einem kleineren Käuferkreis rechnen
- Die Lage vor dem Angebot schriftlich bestätigen lassen
Häufige Fragen
Ich ziehe wegen der Arbeit nach Südtirol: darf ich eine konventionierte Wohnung kaufen?
Die Arbeit in einer Gemeinde des Landes ist nach Artikel 39 des Landesgesetzes 9/2018 eine der vorgesehenen Bedingungen, alternativ zu den fünf Jahren Ansässigkeit, und sie muss so lange bestehen, wie die Wohnung bewohnt wird. Lassen Sie Ihre Lage vor einer Verpflichtung von der Gemeinde prüfen: Entscheidend ist die Stabilität des Arbeitsverhältnisses, nicht die Absicht umzuziehen.
Lässt sich die Bindung löschen?
Die Löschung der Anmerkung läuft über die Gemeinde, die die Voraussetzungen bescheinigt, und ist nichts, was man während der Verhandlung voraussetzen kann. Wird Ihnen gesagt, die Bindung sei leicht zu löschen, holen Sie eine schriftliche Auskunft der Gemeinde ein, bevor Sie ein Angebot oder einen Vorvertrag unterschreiben.
Kann ich sie für mein Kind kaufen, das hier studiert und arbeitet?
Hier zählt die Unterscheidung zwischen Unterschrift und Bewohnen wirklich. Die Voraussetzung knüpft an die bewohnende Person an, und im Haushalt genügt ein Mitglied. Solche Fälle bespricht man vor dem Vertrag mit der Gemeinde und mit dem Notar, denn das Ergebnis hängt von der Zusammensetzung des Haushalts und davon ab, wer die Wohnung tatsächlich bewohnt.
Amtliche Quellen
Hinweis
Dieser Leitfaden ist allgemeine Information eines Immobilienunternehmens und ersetzt weder die Auskunft eines Notars oder Steuerberaters noch die des zuständigen Technikers. Die genannten Bestimmungen sind jene, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gelten.
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