Eine Zweitwohnung in Südtirol kaufen, ohne hier zu wohnen
Der Wohnsitz im Land ist keine Voraussetzung für den Kauf: Der Unterschied liegt in der Immobilie. Manche Wohnungen sind mit der Wohnbaubindung belastet, andere nicht, und die Anmerkung ergibt sich aus dem Grundbuchauszug.
Kein Verbot für Nichtansässige
Wer die italienische Staatsbürgerschaft oder die eines anderen EU-Landes hat und nicht in der Provinz Bozen ansässig ist, darf hier eine Immobilie erwerben. Begrenzt ist die Nutzung bestimmter Immobilien: Ohne die Voraussetzungen darf man eine Wohnung mit Wohnbaubindung nicht bewohnen, unabhängig vom derzeitigen Wohnsitz.
Die brauchbare Frage betrifft daher nicht den Käufer, sondern die Immobilie: ob sie frei von der Bindung ist. Die Antwort steht im C-Blatt des Grundbuchauszugs und liegt rasch vor, noch vor jedem Angebot.
Warum das freie Angebot in Tourismusgemeinden kleiner ist
Das Landesgesetz 9/2018 sieht vor, dass dort, wo die Zweitwohnungen einen bestimmten Anteil am Wohnungsbestand überschreiten, neue oder durch Umwandlung entstandene Wohnungen den Ansässigen vorbehalten sind. Erklärtes Ziel ist es, Wohnraum für jene zu erhalten, die in diesen Gemeinden wohnen und arbeiten.
Das Verzeichnis der betroffenen Gemeinden und Fraktionen führt und aktualisiert das Land, und es wird von Zeit zu Zeit überarbeitet: Deshalb geben wir es hier nicht als feste Angabe wieder, sondern verweisen auf die amtliche Quelle. In den stark touristischen Tälern richtet sich die Suche nach einer Zweitwohnung daher auf den freien Bestand.
Was erwerbbar bleibt
Bestehende Wohnungen ohne Anmerkung, die einen erheblichen Teil des vor Inkrafttreten der Bestimmungen errichteten Bestands ausmachen. Sie finden sich im ganzen Land, auch in den Tourismusgebieten, und erkennt man durch Ausschluss: Trägt das C-Blatt keine Anmerkung, ist die Immobilie frei.
Ein Inserat, das die Bindung nicht erwähnt, lässt in keine Richtung einen Schluss zu: Geprüft wird im Grundbuchauszug. Das ist eine übliche Anfrage, sie kostet wenig und ist an einem Tag erledigt.
Für geschlossene Höfe gelten eigene Regeln
Der geschlossene Hof ist ein unteilbares landwirtschaftliches Gut, geregelt in einem eigenen Landesgesetz; seine Übertragung läuft über die örtliche Höfekommission, die im Einzelfall entscheidet. Das Ergebnis lässt sich nicht vorwegnehmen, und die Fristen entsprechen nicht denen eines gewöhnlichen Kaufs.
Wer den Erwerb eines Hofes zum Wohnen oder für den Urlaub erwägt, bespricht das am besten vom ersten Kontakt an mit einem Notar vor Ort. Der Leitfaden zur geerbten Immobilie, am Ende der Seite, behandelt dieselbe Materie aus der Sicht des Verkäufers.
Kurz gefasst
- Den Grundbuchauszug vor jedem Angebot anfordern
- Das C-Blatt lesen und auf die Anmerkung prüfen
- In der amtlichen Quelle nachsehen, ob die Gemeinde betroffen ist
- Bedenken, dass Neubau in Tourismustälern oft gebunden ist
- Die Agentur nach den bindungsfreien Objekten fragen
- Bei geschlossenen Höfen vom ersten Kontakt an einen Notar vor Ort einbeziehen
Häufige Fragen
Ich bin deutscher oder österreichischer Staatsbürger: ändert das etwas?
Nein. Die Wohnbaubindung stellt auf die Bindung zum Land ab — Ansässigkeit oder Arbeit in der Provinz — und nicht auf die Staatsbürgerschaft: Wer aus einem anderen EU-Land kommt, kauft zu denselben Bedingungen wie eine italienische Staatsbürgerin. Unterschiede können sich bei Steuern und bei der Finanzierung ergeben, nicht beim Recht zu erwerben.
Darf ich die gekaufte Wohnung touristisch vermieten?
Ist die Immobilie frei von der Bindung, hängt die touristische Vermietung von den baurechtlichen, gemeindlichen und steuerlichen Regeln der jeweiligen Gemeinde ab; diese sind vorher zu klären. Besteht dagegen die Bindung, ist diese Nutzung ausgeschlossen. Es sind zwei getrennte Prüfungen, und beide gehören vor das Angebot.
Wie suche ich gezielt nach bindungsfreien Objekten?
Indem Sie es der Agentur als erstes Kriterium nennen, noch vor der Lage und vor dem Budget. Es ist die Angabe, die die Suche am stärksten eingrenzt, und wer hier arbeitet, kennt sie Objekt für Objekt. Sie können sie auch während der Suche für jedes vorgeschlagene Objekt verlangen.
Amtliche Quellen
Hinweis
Dieser Leitfaden ist allgemeine Information eines Immobilienunternehmens und ersetzt weder die Auskunft eines Notars oder Steuerberaters noch die des zuständigen Technikers. Die genannten Bestimmungen sind jene, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gelten.
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Konventionierte Wohnung: wer sie kaufen und bewohnen darf
Ein Teil der in der Provinz Bozen angebotenen Wohnungen ist mit der Wohnbaubindung belastet. Wir erläutern Ihnen, was sie bedeutet, wer darin wohnen darf und wie sie vor einem Angebot geprüft wird.
Sieben Prüfungen vor dem Kauf
Vor einem Angebot kann der Käufer einige Prüfungen selbst vornehmen, ohne nennenswerte Kosten. Sie betreffen den Grundbuchauszug, die Übereinstimmung des Katasterplans, das Kondominium, den Energieausweis und die Steuern.
Die Kosten des Käufers: Steuern, Notar, Provision
Neben dem Kaufpreis trägt der Käufer die Steuern des Vertrags, das Honorar des Notars und die Vermittlungsprovision. Wir führen Ihnen die einzelnen Posten auf, mit den gesetzlichen Sätzen und den Fällen, in denen sie ermäßigt gelten.
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Sagen Sie uns, was Sie suchen — Lage, Größe, Budget, ob die Wohnung frei von Bindung sein muss. Wir melden uns, wenn etwas Passendes kommt, oft bevor es auf den Portalen steht.
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