Als Nichtansässiger eine Zweitwohnung in Südtirol kaufen
Die kurze Antwort lautet ja — aber nicht alles. Der Unterschied liegt nicht bei Ihnen, sondern zwischen den Immobilien, und er steht im Grundbuchauszug.
Ein Verbot für Nichtansässige gibt es nicht
Beginnen wir hier, denn es ist das häufigste Missverständnis: Keine Bestimmung verbietet einem nicht ansässigen italienischen oder europäischen Staatsbürger den Erwerb einer Immobilie in der Provinz Bozen. Es gibt eine Bindung, die bestimmte Objekte trifft — wer die Voraussetzungen nicht erfüllt, darf dort nicht wohnen, unabhängig vom heutigen Wohnsitz.
Die richtige Frage lautet daher nicht „Darf ich in Südtirol kaufen?“, sondern „Ist dieses Objekt frei?“. Die erste hat keine brauchbare Antwort; die zweite schon — sie steht im C-Blatt des Grundbuchauszugs und ist an einem Tag zu haben.
Warum es in touristischen Gemeinden schwerer ist
Das Landesgesetz 9/2018 hat einen einfachen Mechanismus eingeführt: Wo die Zweitwohnungen einen bestimmten Anteil am Wohnungsbestand überschreiten, müssen neue oder umgewandelte Wohnungen den Ansässigen vorbehalten bleiben. Erklärtes Ziel ist, jene im Ort zu halten, die dort arbeiten — in Tälern, wo der touristische Markt die Preise aus ihrer Reichweite gehoben hatte.
Die Liste der betroffenen Gemeinden und Fraktionen führt und aktualisiert das Land, und sie ändert sich: Deshalb nennen wir hier keine Zahl, sondern verweisen auf die Quelle. Für die Suche nach einer Zweitwohnung in Gröden, im Gadertal oder im Hochpustertal heißt das: Der Neubau ist weitgehend außer Reichweite, die Suche verlagert sich auf den freien Bestand.
Was kaufbar bleibt
Bestehende Wohnungen ohne Bindungsanmerkung — der größte Teil des Bestands, der vor Inkrafttreten der Regelung errichtet wurde. Sie verteilen sich über das ganze Land, auch über die touristischen Gebiete, und sind durch Ausschluss zu erkennen: Steht im C-Blatt keine Anmerkung, ist das Objekt frei.
Deshalb ist in Südtirol ein Inserat, das zur Bindung schweigt, immer zu prüfen und nie zu glauben. Das muss keine Unehrlichkeit sein: Viele Eigentümer wissen es selbst nicht sicher. Doch die Prüfung kostet einen Grundbuchauszug — die unterlassene Prüfung kann eine Anzahlung kosten.
Der geschlossene Hof, ein eigenes Kapitel
Ist das Objekt ein Hof, gelten andere Regeln. Der geschlossene Hof ist ein unteilbares landwirtschaftliches Gut, geregelt durch ein eigenes Landesgesetz, und seine Übertragung läuft über die örtliche Höfekommission. Das ist keine Formsache, sondern ein Verfahren mit offenem Ausgang.
Wer ein Ferienhaus sucht und sich in einen Hof verliebt, sollte das wissen, bevor er sich bindet — und vom ersten Tag an einen ortskundigen Notar beiziehen. Der Leitfaden zum Verkauf einer geerbten Immobilie erklärt die Mechanik von der anderen Seite.
Kurz gefasst
- Vor jedem Angebot den Grundbuchauszug anfordern
- Das C-Blatt lesen: Bindungsanmerkung ja oder nein
- Einem Inserat, das die Bindung verschweigt, nicht vertrauen
- An der Landesquelle prüfen, ob die Gemeinde betroffen ist
- Wissen: Neubau in den touristischen Tälern ist oft gebunden
- Geschlossene Höfe als eigenes Kapitel behandeln, mit örtlichem Notar
Was uns am häufigsten gefragt wird
Ich bin deutscher oder österreichischer Staatsbürger: ändert das etwas?
Nein. Die Wohnbaubindung stellt auf die Verbindung zum Land ab — Ansässigkeit oder Arbeit in der Provinz — nicht auf die Staatsbürgerschaft; wer aus einem anderen EU-Land kommt, kauft zu denselben Bedingungen wie ein italienischer Staatsbürger. Die Unterschiede, auf die Sie stoßen, sind steuerlicher und bankmäßiger Natur, keine des Erwerbsrechts.
Darf ich die gekaufte Wohnung an Touristen vermieten?
Ist das Objekt frei von Bindung, ist die Kurzzeitvermietung eine Frage eigener Regeln — raumordnerischer, gemeindlicher und steuerlicher —, die vor jeder Kalkulation in der konkreten Gemeinde zu prüfen sind. Besteht hingegen die Bindung, lautet die Antwort nein, und darüber lässt sich nicht verhandeln. Zwei verschiedene Prüfungen, beide vor dem Angebot.
Wie suche ich gezielt nur freie Objekte?
Indem Sie es der Agentur als erste Anforderung nennen — vor Lage und Budget. Es ist die Angabe, die die Suche am stärksten eingrenzt, und eine hier tätige Agentur kennt sie objektweise. Werden Ihnen Besichtigungen vorgeschlagen, ohne dass jemand danach gefragt hat, fragen Sie selbst.
Amtliche Quellen
Hinweis
Dieser Leitfaden ist allgemeine Information eines Immobilienunternehmens und ersetzt weder die Auskunft eines Notars oder Steuerberaters noch die des zuständigen Technikers. Die genannten Bestimmungen sind jene, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gelten.
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