Comprare una seconda casa in Alto Adige da non residenti
La risposta breve è sì, ma non a tutto. La differenza non passa fra chi siete voi: passa fra un immobile e l'altro, ed è scritta nell'estratto tavolare.
Non esiste un divieto per i non residenti
Cominciamo da qui, perché è l'equivoco più diffuso: nessuna norma vieta a un cittadino italiano o europeo non residente di comprare un immobile in provincia di Bolzano. Quello che esiste è un vincolo che colpisce certi immobili, e chi non ha i requisiti non può abitarli — indipendentemente da dove risiede oggi.
La conseguenza pratica è che la domanda giusta non è «posso comprare in Alto Adige?» ma «questo immobile è libero?». La prima non ha una risposta utile; la seconda ce l'ha, sta nel foglio C dell'estratto tavolare, e si ottiene in un giorno.
Perché nei comuni turistici è più difficile
La legge provinciale 9/2018 ha introdotto un meccanismo semplice: dove le seconde case superano una soglia rispetto al patrimonio abitativo, le abitazioni nuove o trasformate devono essere riservate ai residenti. L'obiettivo dichiarato è tenere in paese chi ci lavora, nelle valli dove il mercato turistico aveva portato i prezzi fuori dalla loro portata.
L'elenco dei comuni e delle frazioni interessate lo tiene e lo aggiorna la Provincia, e cambia: per questo qui non lo riportiamo come un numero, ma vi mandiamo alla fonte. Il risultato per chi cerca una seconda casa in Val Gardena, in Val Badia o in alta Pusteria è che il costruito nuovo è in larga parte fuori portata, e la ricerca si sposta sull'esistente libero.
Che cosa resta acquistabile
Le abitazioni esistenti senza annotazione di vincolo, che sono la maggior parte del patrimonio costruito prima che la disciplina entrasse a regime. Sono distribuite in tutta la provincia, comprese le zone turistiche, e si riconoscono per esclusione: se il foglio C non porta l'annotazione, l'immobile è libero.
Questo è anche il motivo per cui, in Alto Adige, un annuncio che non dice nulla del vincolo va sempre verificato e mai dato per buono. Non è necessariamente malafede: molti proprietari non lo sanno con certezza. Ma la verifica costa un estratto tavolare, e la mancata verifica può costare una caparra.
Il maso chiuso, un capitolo a parte
Se l'immobile che vi piace è un maso, la partita è un'altra. Il maso chiuso è un compendio agricolo indivisibile, regolato da una legge provinciale sua, e il suo trasferimento passa dalla commissione locale per i masi chiusi. Non è una formalità: è un procedimento con un esito che non si può dare per scontato.
Chi cerca una casa di vacanza e si innamora di un maso deve saperlo prima di affezionarsi, e farsi assistere da un notaio del posto dal primo giorno. La guida per chi vende una casa ereditata, in fondo alla pagina, spiega la meccanica dal lato opposto.
In breve
- Chiedere l'estratto tavolare prima di qualunque proposta
- Leggere il foglio C: c'è l'annotazione del vincolo o no
- Non fidarsi dell'annuncio che non nomina il vincolo
- Verificare sulla fonte provinciale se il comune è fra quelli interessati
- Sapere che il costruito nuovo, nelle valli turistiche, è spesso vincolato
- Trattare i masi chiusi come un capitolo a sé, con un notaio del posto
Domande che ci fanno più spesso
Sono cittadino tedesco o austriaco: cambia qualcosa?
No. Il vincolo per residenti guarda al legame con il territorio — residenza o lavoro in provincia — non alla cittadinanza, e un cittadino di un altro paese dell'Unione europea compra alle stesse condizioni di un cittadino italiano. Le differenze che incontrerete sono fiscali e bancarie, non di diritto all'acquisto.
Posso affittare ai turisti la casa che compro?
Se l'immobile è libero da vincolo, l'affitto turistico è una questione di regole proprie — urbanistiche, comunali e fiscali — che vanno verificate nel comune specifico prima di contarci. Se invece il vincolo c'è, la risposta è no e non è negoziabile. Sono due verifiche diverse e vanno fatte entrambe prima della proposta.
Come faccio a cercare solo immobili liberi?
Dicendolo all'agenzia come primo requisito, prima della zona e prima del budget. È l'informazione che restringe la ricerca di più, e un'agenzia che lavora qui la conosce immobile per immobile. Se vi vengono proposte visite senza che nessuno ve lo abbia chiesto, è il caso di chiederlo voi.
Fonti ufficiali
Nota
Questa guida è informazione generale scritta da un'agenzia immobiliare: non sostituisce il parere di un notaio, di un commercialista o del tecnico che segue l'immobile. Le norme citate sono quelle in vigore alla data di pubblicazione.
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