Comprare una seconda casa in Alto Adige senza risiedervi
Risiedere in provincia non è condizione per acquistare: la differenza sta nell'immobile. Alcune abitazioni sono gravate dal vincolo per residenti, altre no, e l'annotazione risulta dall'estratto tavolare.
Nessuna norma vieta l'acquisto a chi non risiede
Un cittadino italiano o di un altro paese dell'Unione europea che non risiede in provincia di Bolzano può acquistare un immobile. Quello che la legge limita è l'uso di determinati immobili: chi non ha i requisiti non può abitare un'abitazione soggetta al vincolo per residenti, quale che sia la sua residenza attuale.
La domanda utile non riguarda quindi l'acquirente ma l'immobile: se sia libero da vincolo. La risposta sta nel foglio C dell'estratto tavolare e si ottiene in tempi brevi, prima di qualunque proposta.
Perché nei comuni turistici l'offerta libera è più ridotta
La legge provinciale 9/2018 prevede che, dove le seconde case superano una determinata soglia rispetto al patrimonio abitativo, le abitazioni nuove o derivanti da trasformazione siano riservate ai residenti. La finalità dichiarata è mantenere disponibilità abitativa per chi risiede e lavora in quei comuni.
L'elenco dei comuni e delle frazioni interessate è tenuto e aggiornato dalla Provincia e viene rivisto nel tempo: per questo non lo riportiamo qui come un dato fisso, ma vi rimandiamo alla fonte ufficiale. Nelle valli a forte presenza turistica la conseguenza è che la ricerca di una seconda casa si concentra sull'esistente libero da vincolo.
Che cosa resta acquistabile
Le abitazioni esistenti prive di annotazione, che costituiscono una parte rilevante del patrimonio edificato prima che la disciplina entrasse a regime. Si trovano in tutta la provincia, comprese le zone turistiche, e si riconoscono per esclusione: se il foglio C non riporta l'annotazione, l'immobile è libero.
Un annuncio che non menziona il vincolo non consente di concludere nulla in un senso o nell'altro: la verifica va fatta sull'estratto tavolare. È una richiesta ordinaria, che costa poco e si evade in un giorno.
I masi chiusi seguono regole proprie
Il maso chiuso è un compendio agricolo indivisibile, disciplinato da una legge provinciale dedicata; il suo trasferimento passa dalla commissione locale per i masi chiusi, che si pronuncia caso per caso. L'esito non è determinabile in anticipo e i tempi non coincidono con quelli di una compravendita ordinaria.
Chi valuta l'acquisto di un maso, per abitarvi o per trascorrervi le vacanze, conviene che ne parli con un notaio del posto fin dal primo contatto. La guida dedicata alla casa ereditata, in fondo alla pagina, illustra la stessa materia dal lato di chi vende.
In breve
- Chiedere l'estratto tavolare prima di formulare una proposta
- Leggere il foglio C e verificare la presenza dell'annotazione
- Verificare sulla fonte provinciale se il comune rientra fra quelli interessati
- Tenere presente che nelle valli turistiche il nuovo è spesso vincolato
- Chiedere all'agenzia quali immobili sono liberi da vincolo
- Per i masi chiusi rivolgersi a un notaio del posto dal primo contatto
Domande frequenti
Sono cittadino tedesco o austriaco: cambia qualcosa?
No. Il vincolo per residenti guarda al legame con il territorio — residenza o lavoro in provincia — e non alla cittadinanza: un cittadino di un altro paese dell'Unione europea acquista alle stesse condizioni di un cittadino italiano. Le differenze che potete incontrare riguardano il trattamento fiscale e l'accesso al credito, non il diritto ad acquistare.
Posso affittare ai turisti la casa che compro?
Se l'immobile è libero da vincolo, la locazione turistica dipende dalle regole urbanistiche, comunali e fiscali applicabili in quel comune, che vanno verificate prima di impostare l'operazione. Se invece il vincolo c'è, quella destinazione è esclusa. Sono due verifiche distinte e vanno svolte entrambe prima della proposta.
Come faccio a cercare solo immobili liberi?
Indicandolo all'agenzia come primo criterio, prima della zona e prima della disponibilità economica. È l'informazione che restringe di più la ricerca, e chi lavora in provincia la conosce immobile per immobile. Potete chiederla anche in corso di ricerca, per ogni immobile che vi venga proposto.
Fonti ufficiali
Nota
Questa guida è informazione generale scritta da un'agenzia immobiliare: non sostituisce il parere di un notaio, di un commercialista o del tecnico che segue l'immobile. Le norme citate sono quelle in vigore alla data di pubblicazione.
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Abitazione convenzionata: chi può comprarla e abitarci
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Sette controlli da fare prima di comprare
Prima di formulare una proposta l'acquirente può svolgere da sé alcune verifiche, senza costi rilevanti. Riguardano l'estratto tavolare, la conformità della planimetria, il condominio, il certificato energetico e le imposte.
Le spese dell'acquirente: imposte, notaio, provvigione
Oltre al prezzo, l'acquirente sostiene le imposte dell'atto, l'onorario del notaio e la provvigione di intermediazione. Vi indichiamo le singole voci, con le aliquote di legge e i casi in cui si applicano in misura ridotta.
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Diteci che cosa cercate — zona, metratura, budget, se vi serve un'abitazione libera da vincolo. Vi segnaliamo quello che arriva, anche prima che finisca sui portali.
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