Le spese dell'acquirente: imposte, notaio, provvigione
Oltre al prezzo, l'acquirente sostiene le imposte dell'atto, l'onorario del notaio e la provvigione di intermediazione. Vi indichiamo le singole voci, con le aliquote di legge e i casi in cui si applicano in misura ridotta.
L'acquisto da un privato: l'imposta di registro
È il caso più frequente. L'aliquota è del 2% se l'acquisto ha i requisiti «prima casa», con un minimo di 1.000 euro, e del 9% negli altri casi; a queste si aggiungono l'imposta ipotecaria e quella catastale, 50 euro ciascuna. Le aliquote sono quelle della Tariffa allegata al DPR 131/1986.
Fra il 2% e il 9% si colloca la voce più consistente dopo il prezzo, e dipende da requisiti che possono venire meno anche dopo l'atto. Esaminateli con il notaio prima della firma, insieme ai termini entro cui vanno mantenuti.
L'acquisto da un'impresa: l'IVA
Se vende un'impresa costruttrice entro i termini di legge, sull'atto si applica l'IVA: 4% con i requisiti prima casa e 10% negli altri casi, con un'aliquota propria per le abitazioni di lusso. Imposta di registro, ipotecaria e catastale si pagano allora in misura fissa, 200 euro ciascuna.
L'IVA si calcola sul prezzo dichiarato: il meccanismo del prezzo-valore descritto più avanti riguarda soltanto gli acquisti soggetti a imposta di registro. A parità di prezzo, quindi, l'acquisto dall'impresa e quello da un privato non comportano lo stesso esborso.
Il prezzo-valore, e come si ottiene
Comprando un'abitazione da un privato potete chiedere che le imposte siano calcolate non sul prezzo pagato ma sul valore catastale: la rendita rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 in caso di prima casa, per 120 negli altri. Lo prevede l'articolo 1, comma 497, della legge 266/2005.
Poiché il valore catastale risulta in genere inferiore al prezzo di mercato, la riduzione è sensibile. Due condizioni: la richiesta va rivolta al notaio e inserita nell'atto, non in un momento successivo; e il prezzo va dichiarato per intero — il prezzo-valore riduce l'imposta, non consente di indicare una cifra diversa da quella pagata.
Il notaio e la provvigione
Il notaio è scelto e pagato da chi compra. Le tariffe obbligatorie sono state abolite, quindi la parcella varia da studio a studio ed è legittimo chiedere due o tre preventivi prima di decidere. Nel confronto tenete presente che gran parte dell'importo versato al notaio sono imposte che egli riversa allo Stato per vostro conto, non onorario.
La provvigione dell'agenzia matura quando l'affare è concluso per effetto dell'intermediazione, secondo l'articolo 1755 del codice civile, ed è dovuta da entrambe le parti. Anche qui non esistono tariffe obbligatorie: vale la misura pattuita, ed è opportuno concordarla per iscritto prima della proposta.
Le detrazioni che si possono richiedere
Due detrazioni riguardano gran parte di chi compra. Gli interessi passivi del mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale si detraggono al 19% su un importo massimo di 4.000 euro l'anno; la provvigione pagata all'agenzia si detrae al 19% su un massimo di 1.000 euro, una sola volta.
Perché spettino servono la fattura intestata a chi detrae e un pagamento tracciabile. Per questo la fattura della provvigione va richiesta sempre, e le ricevute conservate dal primo versamento.
In breve
- Stabilire se il venditore è un privato o un'impresa
- Esaminare i requisiti prima casa con il notaio prima dell'atto
- Chiedere il prezzo-valore e farlo inserire nell'atto
- Raccogliere due o tre preventivi notarili prima di scegliere
- Concordare la provvigione per iscritto prima della proposta
- Richiedere la fattura della provvigione per la detrazione
- Effettuare i pagamenti con mezzi tracciabili
Domande frequenti
Ho già una prima casa: posso comprarne un'altra con l'agevolazione?
Sì, a condizione di vendere la precedente entro due anni dal nuovo acquisto. Il termine era di un anno ed è stato portato a due dalla legge di bilancio 2025 (legge 207/2024). Se la vendita non interviene entro il termine l'agevolazione decade e le imposte vengono recuperate con sanzione e interessi.
Entro quando devo spostare la residenza?
Entro diciotto mesi dall'atto, nel comune in cui si trova l'immobile. Non è richiesto che vi abitiate da subito: è richiesta la residenza anagrafica entro il termine. È fra le cause di decadenza più ricorrenti e dipende soltanto dal rispetto della scadenza.
Quali case sono escluse dall'agevolazione prima casa?
Quelle accatastate come A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio). Non rileva il pregio percepito né il prezzo: rileva la categoria catastale, che si legge sulla visura. È una verifica rapida e incide in misura rilevante sull'imposta dovuta.
Fonti ufficiali
Nota
Questa guida è informazione generale scritta da un'agenzia immobiliare: non sostituisce il parere di un notaio, di un commercialista o del tecnico che segue l'immobile. Le norme citate sono quelle in vigore alla data di pubblicazione.
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