Quanto costa comprare casa, oltre al prezzo

Da privato: l'imposta di registro

È il caso più frequente. L'aliquota è del 2% se l'acquisto ha i requisiti «prima casa», con un minimo di 1.000 euro, e del 9% negli altri casi. A questa si aggiungono l'imposta ipotecaria e quella catastale, 50 euro ciascuna. Le aliquote sono fissate dalla Tariffa allegata al DPR 131/1986.

La differenza fra il 2% e il 9% è la voce più pesante dell'intero acquisto dopo il prezzo, e dipende da requisiti che si possono perdere anche dopo l'atto. Vale la pena leggerli con il notaio prima, non scoprirli dopo.

Da impresa: l'IVA al posto del registro

Se vendete un'impresa costruttrice entro i termini di legge, sull'atto si paga l'IVA: 4% con i requisiti prima casa, 10% altrimenti, e le abitazioni di lusso hanno un'aliquota propria. In questo caso imposta di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa, 200 euro ciascuna.

L'IVA si calcola sul prezzo dichiarato, sempre: il meccanismo del prezzo-valore descritto qui sotto vale solo per gli acquisti soggetti a registro. È la ragione per cui, a parità di prezzo, comprare dall'impresa e comprare da un privato non costano la stessa cifra.

Il prezzo-valore: la regola che fa risparmiare

Comprando un'abitazione da un privato potete chiedere che le imposte siano calcolate non sul prezzo pagato ma sul valore catastale: la rendita rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 se è prima casa, per 120 negli altri casi. Lo prevede l'articolo 1, comma 497, della legge 266/2005.

Poiché il valore catastale è di norma molto più basso del prezzo di mercato, la differenza è consistente. Due cose da sapere: la richiesta va fatta al notaio, nell'atto, non dopo; e il prezzo va dichiarato per intero lo stesso — il prezzo-valore riduce l'imposta, non permette di scrivere una cifra diversa da quella pagata.

Notaio e provvigione

Il notaio lo sceglie chi compra, ed è chi compra a pagarlo. La parcella non segue più una tariffa obbligatoria — sono state abolite — quindi varia da studio a studio ed è legittimo chiedere due o tre preventivi scritti prima di decidere. Attenzione a confrontarli sulla stessa base: gran parte dell'importo che il notaio incassa sono imposte che versa allo Stato per vostro conto, non suo onorario.

La provvigione dell'agenzia matura quando l'affare è concluso per effetto dell'intermediazione (articolo 1755 del codice civile) ed è dovuta da entrambe le parti. Anche qui non esistono tariffe obbligatorie: la misura è quella pattuita per iscritto prima, e chiedere che sia scritta prima della proposta è un diritto, non una scortesia.

Quello che torna indietro

Due detrazioni riguardano quasi ogni acquirente e quasi nessuno le chiede tutte e due. Gli interessi passivi del mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale si detraggono al 19% su un importo massimo di 4.000 euro l'anno; la provvigione pagata all'agenzia si detrae al 19% su un massimo di 1.000 euro, una volta sola.

Perché funzionino servono la fattura intestata a chi detrae e il pagamento tracciabile: bonifico, non contanti. È il motivo per cui vale la pena tenere in ordine le ricevute dal primo giorno, e per cui la fattura della provvigione va chiesta sempre, anche quando nessuno la propone.