Proposta, caparra e preliminare: le tutele di chi compra
La firma che vi vincola di più è la prima, quella che sembra informale. Vale la pena sapere che cosa dice, prima di metterla.
La proposta è già un impegno
Una proposta d'acquisto irrevocabile vi vincola dal momento in cui la firmate, per tutto il termine indicato: non potete ritirarla, e se il venditore l'accetta entro quel termine il contratto è concluso. Il fatto che sia un modulo di una pagina e non un atto notarile non cambia niente di tutto questo.
Prima di firmarla, quindi, leggete tre cose: la durata dell'irrevocabilità, che cosa succede alla somma versata nelle diverse ipotesi, e quali condizioni sospensive sono scritte. Se manca la condizione del mutuo e vi serve un mutuo, quella proposta non va firmata così.
Caparra confirmatoria o penitenziale
Sono due cose diverse e il contratto deve dire quale delle due è. Con la caparra confirmatoria, se l'acquirente non adempie il venditore la trattiene; se è il venditore a non adempiere, deve restituirne il doppio. In entrambi i casi la parte non inadempiente può anche scegliere di pretendere l'esecuzione del contratto.
Con la caparra penitenziale, invece, la somma è il prezzo del recesso: chi si tira indietro perde quella cifra e la vicenda finisce lì, senza altre pretese. Per chi compra la differenza è sostanziale, e la qualificazione va letta nel testo: se non è scritto nulla, si applica la disciplina della confirmatoria.
Il preliminare annotato: la tutela che pochi chiedono
Un preliminare firmato fra le parti è un accordo fra le parti: se nel frattempo il venditore vende a un altro, o subisce un pignoramento, l'acquirente ha un diritto al risarcimento e nient'altro. Un preliminare ricevuto dal notaio e reso pubblico nei registri immobiliari è un'altra cosa: rende l'acquisto opponibile ai terzi e protegge la somma già versata.
Costa di più — c'è un atto notarile in più — e per questo viene chiesto di rado. Vale la pena considerarlo quando fra preliminare e rogito passa molto tempo, quando l'anticipo è consistente, o quando l'immobile è in costruzione. In questa provincia il tema pesa ancora un po' di più, perché la proprietà passa solo con l'intavolazione.
Il deposito del prezzo presso il notaio
È la seconda tutela poco conosciuta, e in Alto Adige è quella che risponde alla domanda più naturale di chi compra: «pago tutto oggi e divento proprietario fra settimane — e se nel frattempo succede qualcosa?». Su richiesta di una delle parti il notaio può trattenere il prezzo su un conto dedicato e svincolarlo una volta eseguite le formalità.
Le somme sul conto dedicato del notaio non sono aggredibili dai creditori di nessuna delle due parti. È una richiesta che si fa al notaio prima del rogito e che, nella nostra esperienza, quasi nessun acquirente sa di poter fare.
In breve
- Leggere la durata dell'irrevocabilità prima di firmare
- Verificare che sia scritto se la caparra è confirmatoria o penitenziale
- Inserire la condizione sospensiva del mutuo, con importo e termine
- Valutare il preliminare notarile se i tempi sono lunghi o l'anticipo alto
- Chiedere al notaio il deposito del prezzo sul conto dedicato
- Pagare sempre con mezzi tracciabili e conservare le ricevute
- Farsi consegnare copia di tutto ciò che si firma, subito
Domande che ci fanno più spesso
Ho firmato una proposta e ci ho ripensato: posso ritirarla?
Se la proposta è irrevocabile, no, non finché dura il termine indicato: è esattamente ciò che significa quella parola. Se il venditore non l'ha ancora accettata e il termine è scaduto, la proposta perde efficacia. È il motivo per cui la durata dell'irrevocabilità va letta prima e non è un dettaglio del modulo.
Quanto si versa di caparra?
Non c'è una misura fissata dalla legge: si concorda. Quello che conta, più dell'importo, è che il contratto dica chiaramente che natura ha e in quali casi viene restituita. Una caparra alta senza condizione sospensiva del mutuo è la combinazione che fa più danni, e la vediamo ancora spesso.
Il preliminare notarile costa molto di più?
Comporta un atto in più, quindi un costo in più, che vi verrà quantificato dal notaio insieme al preventivo del rogito. Il confronto giusto non è con zero: è con l'anticipo che state versando e con quanto tempo resterà esposto. Su cifre importanti o su tempi lunghi il conto cambia spesso segno.
Fonti ufficiali
Nota
Questa guida è informazione generale scritta da un'agenzia immobiliare: non sostituisce il parere di un notaio, di un commercialista o del tecnico che segue l'immobile. Le norme citate sono quelle in vigore alla data di pubblicazione.
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