Mutuo e tempi di acquisto: quanto ci vuole davvero
Il tempo di un acquisto non lo decide chi compra: lo decide l'istruttoria della banca. Sapere in che ordine succedono le cose evita quasi tutti gli imprevisti.
La delibera prima della proposta, non dopo
È il consiglio che diamo per primo e quello che viene seguito meno. Prima di cercare casa conviene passare in banca e ottenere una valutazione della propria capacità di credito: quanto vi presterebbero, a quali condizioni, con quale rata. Serve mezz'ora e cambia tutta la ricerca.
Chi arriva con una posizione già istruita fa un'offerta credibile, e in una trattativa con più interessati la credibilità vale quanto la cifra. Chi arriva senza rischia il percorso opposto: proposta accettata, caparra versata, e poi un'istruttoria che dice no.
Che cosa controlla la banca, oltre a voi
Il reddito e la storia creditizia sono metà dell'istruttoria. L'altra metà è l'immobile: la banca manda un perito a valutarlo e verifica la sua posizione — proprietà, gravami, conformità della planimetria allo stato di fatto. Una difformità catastale non sanata è la causa più comune di un finanziamento che si blocca a pochi giorni dal rogito.
In questa provincia c'è un controllo in più che altrove non esiste: l'ipoteca va iscritta nel libro fondiario, e la banca vuole una posizione tavolare pulita. È un motivo in più per avere l'estratto in mano prima della proposta e non a istruttoria aperta.
La condizione sospensiva, scritta bene
Se comprate con un mutuo, la proposta va subordinata alla sua concessione. Ma «subordinata all'ottenimento del mutuo» è una formula troppo vaga per proteggervi: va indicato l'importo minimo che vi serve, il termine entro cui la banca deve rispondere, e che cosa succede alla caparra se la risposta è no.
Scritta così, la clausola è una rete. Scritta a metà, è una discussione — e la discussione arriva nel momento peggiore, quando il venditore ha già rifiutato altre offerte e voi avete già versato. È il punto su cui vale la pena farsi leggere il testo dal notaio prima di firmare, non dopo.
I tempi, in ordine
Prima la proposta e la sua accettazione; poi il preliminare, che fissa i termini; in parallelo l'istruttoria del mutuo, con la perizia sull'immobile; poi il rogito davanti al notaio, dove si firma il mutuo e si paga il saldo; infine l'intavolazione, che vi rende proprietari.
Ogni passaggio ha una durata che dipende da terzi — la banca, il perito, l'ufficio tavolare — e per questo non promettiamo un numero di settimane: sarebbe un numero inventato. Quello che si può fare è togliere dal percorso le cause di ritardo che dipendono da noi, e sono quasi tutte documentali.
In breve
- Farsi valutare dalla banca prima di cercare casa
- Chiedere l'estratto tavolare prima della proposta
- Verificare che la planimetria corrisponda allo stato di fatto
- Scrivere la condizione sospensiva con importo e termine
- Concordare per iscritto che cosa succede alla caparra se il mutuo salta
- Mettere in conto la perizia della banca nei tempi
- Ricordare che dopo il rogito manca ancora l'intavolazione
Domande che ci fanno più spesso
La banca mi ha detto di sì a voce: basta?
No, e la differenza non è formale. Una disponibilità verbale precede l'istruttoria vera, che comprende la perizia sull'immobile e la verifica della sua posizione: sono proprio le fasi in cui un finanziamento può fermarsi. Fino alla delibera scritta, la condizione sospensiva nella proposta resta la vostra unica protezione.
Posso scegliere io la banca o la sceglie l'agenzia?
La scegliete voi, sempre. Un'agenzia può segnalarvi istituti con cui i tempi sono noti, ed è un aiuto concreto, ma la scelta e il confronto delle condizioni sono vostri. Chiedere due o tre preventivi e confrontare il TAEG, non solo il tasso, è mezz'ora che può valere qualche migliaio di euro.
Il mutuo può coprire anche le imposte e il notaio?
Dipende dall'istituto e dal rapporto fra importo richiesto e valore di perizia: alcune banche finanziano una quota delle spese accessorie, altre no. È una domanda da fare in fase di valutazione iniziale, perché sposta di parecchio la liquidità che vi serve avere il giorno del rogito.
Fonti ufficiali
Nota
Questa guida è informazione generale scritta da un'agenzia immobiliare: non sostituisce il parere di un notaio, di un commercialista o del tecnico che segue l'immobile. Le norme citate sono quelle in vigore alla data di pubblicazione.
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