Darlehen und Kaufdauer: wie lange es wirklich dauert
Die Dauer eines Kaufs bestimmt nicht der Käufer, sondern die Prüfung der Bank. Wer die Reihenfolge kennt, vermeidet fast alle Überraschungen.
Die Zusage vor dem Angebot, nicht danach
Das ist unser erster Rat und der am seltensten befolgte. Vor der Suche lohnt sich der Weg zur Bank und eine Einschätzung der eigenen Kreditfähigkeit: wie viel man Ihnen leihen würde, zu welchen Bedingungen, mit welcher Rate. Eine halbe Stunde, die die ganze Suche verändert.
Wer mit geprüfter Position kommt, macht ein glaubwürdiges Angebot — und bei mehreren Interessenten zählt Glaubwürdigkeit so viel wie die Summe. Wer ohne kommt, riskiert den umgekehrten Weg: Angebot angenommen, Anzahlung geleistet, und dann sagt die Prüfung nein.
Was die Bank prüft, außer Ihnen
Einkommen und Kredithistorie sind die halbe Prüfung. Die andere Hälfte ist die Immobilie: Die Bank schickt einen Schätzer und prüft die Lage — Eigentum, Lasten, Übereinstimmung des Grundrisses mit dem Ist-Zustand. Eine nicht sanierte Katasterabweichung ist der häufigste Grund, weshalb eine Finanzierung wenige Tage vor dem Vertrag stockt.
In dieser Provinz kommt eine Prüfung hinzu, die es anderswo nicht gibt: Die Hypothek ist ins Grundbuch einzutragen, und die Bank will eine saubere grundbücherliche Lage. Ein Grund mehr, den Auszug vor dem Angebot in der Hand zu haben und nicht erst bei laufender Prüfung.
Die aufschiebende Bedingung, richtig formuliert
Kaufen Sie mit Darlehen, ist das Angebot an dessen Gewährung zu binden. „Vorbehaltlich der Darlehensgewährung“ ist als Formel aber zu vage: Anzugeben sind der Mindestbetrag, den Sie brauchen, die Frist für die Antwort der Bank und was mit der Anzahlung geschieht, wenn die Antwort nein lautet.
So formuliert ist die Klausel ein Netz. Halb formuliert ist sie eine Diskussion — und die kommt im denkbar schlechtesten Moment, wenn der Verkäufer andere Angebote schon abgelehnt hat und Sie bereits gezahlt haben. Hier lohnt es, den Text vor der Unterschrift vom Notar lesen zu lassen, nicht danach.
Die Fristen, der Reihe nach
Zuerst das Angebot und seine Annahme; dann der Vorvertrag, der die Fristen setzt; parallel die Darlehensprüfung mit der Schätzung; dann der Kaufvertrag beim Notar, bei dem das Darlehen unterschrieben und der Restbetrag gezahlt wird; schließlich die Verbücherung, die Sie zum Eigentümer macht.
Jeder Schritt dauert so lange, wie Dritte brauchen — Bank, Schätzer, Grundbuchsamt — und deshalb versprechen wir keine Wochenzahl: Sie wäre erfunden. Was sich tun lässt, ist, jene Verzögerungsgründe auszuräumen, die bei uns liegen — und das sind fast immer Unterlagen.
Kurz gefasst
- Vor der Suche die Kreditfähigkeit bei der Bank klären
- Vor dem Angebot den Grundbuchauszug anfordern
- Prüfen, ob der Grundriss dem Ist-Zustand entspricht
- Die aufschiebende Bedingung mit Betrag und Frist formulieren
- Schriftlich regeln, was bei geplatztem Darlehen mit der Anzahlung geschieht
- Die Schätzung der Bank in die Zeitplanung aufnehmen
- Daran denken: nach dem Vertrag fehlt noch die Verbücherung
Was uns am häufigsten gefragt wird
Die Bank hat mündlich zugesagt: genügt das?
Nein, und der Unterschied ist nicht formaler Natur. Eine mündliche Bereitschaft geht der eigentlichen Prüfung voraus, zu der die Schätzung und die Kontrolle der grundbücherlichen Lage gehören — genau die Phasen, in denen eine Finanzierung scheitern kann. Bis zur schriftlichen Zusage bleibt die aufschiebende Bedingung im Angebot Ihr einziger Schutz.
Wähle ich die Bank oder die Agentur?
Sie wählen, immer. Eine Agentur kann Institute nennen, bei denen die Abläufe bekannt sind — das ist eine echte Hilfe —, doch Wahl und Konditionenvergleich liegen bei Ihnen. Zwei bis drei Angebote einholen und den Effektivzins vergleichen, nicht nur den Zinssatz: eine halbe Stunde, die einige tausend Euro wert sein kann.
Kann das Darlehen auch Steuern und Notar decken?
Das hängt vom Institut und vom Verhältnis zwischen beantragter Summe und Schätzwert ab: Manche Banken finanzieren einen Teil der Nebenkosten, andere nicht. Diese Frage gehört in die erste Einschätzung, denn sie verändert deutlich, wie viel Eigenmittel Sie am Tag des Vertrags brauchen.
Amtliche Quellen
Hinweis
Dieser Leitfaden ist allgemeine Information eines Immobilienunternehmens und ersetzt weder die Auskunft eines Notars oder Steuerberaters noch die des zuständigen Technikers. Die genannten Bestimmungen sind jene, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gelten.
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