Angebot, Anzahlung und Vorvertrag: der Schutz des Käufers
Die Unterschrift, die Sie am stärksten bindet, ist die erste — die, die am unverbindlichsten wirkt. Es lohnt zu wissen, was darin steht, bevor man sie leistet.
Das Angebot ist bereits eine Bindung
Ein unwiderrufliches Kaufangebot bindet Sie ab der Unterschrift für die gesamte angegebene Frist: Sie können es nicht zurückziehen, und nimmt der Verkäufer es fristgerecht an, ist der Vertrag geschlossen. Dass es ein einseitiges Formular und keine notarielle Urkunde ist, ändert daran nichts.
Lesen Sie vor der Unterschrift daher drei Dinge: die Dauer der Unwiderruflichkeit, was mit dem gezahlten Betrag in den verschiedenen Fällen geschieht, und welche aufschiebenden Bedingungen festgehalten sind. Fehlt die Darlehensbedingung und brauchen Sie ein Darlehen, ist dieses Angebot so nicht zu unterschreiben.
Angeld oder Reugeld
Es sind zwei verschiedene Dinge, und der Vertrag muss sagen, welches gilt. Beim Angeld behält der Verkäufer die Summe, wenn der Käufer nicht erfüllt; erfüllt der Verkäufer nicht, muss er das Doppelte zurückgeben. In beiden Fällen kann die vertragstreue Partei stattdessen auf Erfüllung bestehen.
Beim Reugeld ist die Summe hingegen der Preis des Rücktritts: Wer zurücktritt, verliert sie, und die Sache ist erledigt, ohne weitere Ansprüche. Für den Käufer ist der Unterschied wesentlich, und die Einordnung steht im Text: Fehlt sie, gilt die Regelung des Angelds.
Der angemerkte Vorvertrag: der selten verlangte Schutz
Ein zwischen den Parteien unterschriebener Vorvertrag ist eine Abrede zwischen den Parteien: Verkauft der Verkäufer inzwischen an einen anderen oder wird gepfändet, bleibt dem Käufer ein Schadenersatzanspruch und sonst nichts. Ein vom Notar errichteter und in den Registern öffentlich gemachter Vorvertrag ist etwas anderes: Er macht den Erwerb Dritten gegenüber wirksam und schützt die bereits gezahlte Summe.
Er kostet mehr — eine notarielle Urkunde zusätzlich — und wird deshalb selten verlangt. Erwägenswert ist er, wenn zwischen Vorvertrag und Vertrag viel Zeit liegt, wenn die Anzahlung hoch ist oder wenn die Immobilie erst gebaut wird. In dieser Provinz wiegt das etwas schwerer, weil das Eigentum erst mit der Verbücherung übergeht.
Die Hinterlegung des Kaufpreises beim Notar
Das ist die zweite wenig bekannte Absicherung, und in Südtirol beantwortet sie die naheliegendste Frage des Käufers: „Ich zahle heute alles und werde in Wochen Eigentümer — und wenn inzwischen etwas passiert?“ Auf Verlangen einer Partei kann der Notar den Kaufpreis auf einem eigenen Konto halten und ihn nach Durchführung der Formalitäten freigeben.
Die Beträge auf dem gesonderten Konto des Notars sind dem Zugriff der Gläubiger beider Parteien entzogen. Man stellt diesen Antrag vor dem Vertrag beim Notar — und nach unserer Erfahrung weiß kaum ein Käufer, dass er ihn stellen kann.
Kurz gefasst
- Vor der Unterschrift die Dauer der Unwiderruflichkeit lesen
- Prüfen, ob Angeld oder Reugeld ausdrücklich benannt ist
- Die Darlehensbedingung mit Betrag und Frist aufnehmen
- Notariellen Vorvertrag erwägen bei langen Fristen oder hoher Anzahlung
- Beim Notar die Hinterlegung des Kaufpreises beantragen
- Immer nachvollziehbar zahlen und Belege aufbewahren
- Von allem Unterschriebenen sofort eine Kopie verlangen
Was uns am häufigsten gefragt wird
Ich habe ein Angebot unterschrieben und es mir anders überlegt: kann ich zurück?
Ist das Angebot unwiderruflich, dann nein — nicht innerhalb der genannten Frist: Genau das bedeutet das Wort. Hat der Verkäufer noch nicht angenommen und ist die Frist abgelaufen, verliert das Angebot seine Wirkung. Deshalb ist die Dauer der Unwiderruflichkeit vorher zu lesen und kein Formulardetail.
Wie hoch ist die Anzahlung üblicherweise?
Das Gesetz schreibt keine Höhe vor: Sie wird vereinbart. Wichtiger als der Betrag ist, dass der Vertrag klar sagt, welcher Natur sie ist und in welchen Fällen sie zurückzugeben ist. Eine hohe Anzahlung ohne Darlehensbedingung ist die schädlichste Kombination — und wir sehen sie noch häufig.
Kostet der notarielle Vorvertrag viel mehr?
Er bedeutet eine zusätzliche Urkunde und damit zusätzliche Kosten, die Ihnen der Notar zusammen mit dem Kostenvoranschlag für den Kaufvertrag beziffert. Der richtige Vergleich ist nicht null, sondern die Anzahlung, die Sie leisten, und die Zeit, die sie ungesichert bleibt. Bei hohen Beträgen oder langen Fristen kippt die Rechnung oft.
Amtliche Quellen
Hinweis
Dieser Leitfaden ist allgemeine Information eines Immobilienunternehmens und ersetzt weder die Auskunft eines Notars oder Steuerberaters noch die des zuständigen Technikers. Die genannten Bestimmungen sind jene, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gelten.
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