Was ein Immobilienkauf über den Preis hinaus kostet
Die Steuern des Vertrags zahlt der Käufer — und sie werden nicht auf den vereinbarten Preis berechnet, sondern auf den meist niedrigeren Katasterwert. Hier die echte Rechnung.
Von privat: die Registersteuer
Das ist der häufigste Fall. Der Satz beträgt 2 %, wenn die Voraussetzungen für die Erstwohnung vorliegen, mindestens jedoch 1.000 Euro, und 9 % in den übrigen Fällen. Dazu kommen Hypothekar- und Katastersteuer zu je 50 Euro. Die Sätze stehen im Tarif zum DPR 131/1986.
Der Unterschied zwischen 2 % und 9 % ist nach dem Kaufpreis der größte Posten des gesamten Erwerbs — und er hängt an Voraussetzungen, die auch nach dem Vertrag noch wegfallen können. Es lohnt sich, sie vorher mit dem Notar durchzugehen.
Vom Bauträger: Mehrwertsteuer statt Registersteuer
Verkauft ein Bauunternehmen innerhalb der gesetzlichen Fristen, fällt auf den Vertrag Mehrwertsteuer an: 4 % mit den Voraussetzungen für die Erstwohnung, sonst 10 %; für Luxuswohnungen gilt ein eigener Satz. Register-, Hypothekar- und Katastersteuer werden dann in fester Höhe von je 200 Euro entrichtet.
Die Mehrwertsteuer wird stets auf den erklärten Preis berechnet: Das unten beschriebene Preis-Wert-System gilt nur für Käufe, die der Registersteuer unterliegen. Deshalb kosten Kauf vom Bauträger und Kauf von privat bei gleichem Preis nicht dasselbe.
Das Preis-Wert-System: die Regel, die spart
Beim Kauf einer Wohnung von privat können Sie verlangen, dass die Steuern nicht auf den Kaufpreis, sondern auf den Katasterwert berechnet werden: den um 5 % aufgewerteten Ertragswert, multipliziert mit 110 bei der Erstwohnung, sonst mit 120. Grundlage ist Artikel 1 Absatz 497 des Gesetzes 266/2005.
Da der Katasterwert in der Regel weit unter dem Marktpreis liegt, ist der Unterschied erheblich. Zwei Dinge sind wichtig: Der Antrag muss beim Notar, im Vertrag gestellt werden, nicht danach; und der Preis ist trotzdem vollständig zu erklären — das System senkt die Steuer, es erlaubt nicht, eine andere Summe zu beurkunden als die gezahlte.
Notar und Provision
Den Notar wählt der Käufer, und der Käufer zahlt ihn. Das Honorar folgt keinem verbindlichen Tarif mehr — diese wurden abgeschafft — es ist also von Kanzlei zu Kanzlei verschieden, und es ist legitim, vorab zwei oder drei schriftliche Kostenvoranschläge einzuholen. Achten Sie auf dieselbe Vergleichsbasis: Ein Großteil dessen, was der Notar einhebt, sind Steuern, die er für Sie an den Staat abführt, nicht sein Honorar.
Der Provisionsanspruch der Agentur entsteht, wenn das Geschäft infolge der Vermittlung zustande kommt (Artikel 1755 des Zivilgesetzbuches), und er besteht gegenüber beiden Parteien. Auch hier gibt es keine verbindlichen Tarife: Es gilt, was vorher schriftlich vereinbart wurde — und darauf zu bestehen, ist ein Recht, keine Unhöflichkeit.
Was zurückkommt
Zwei Absetzbeträge betreffen fast jeden Käufer, und fast niemand macht beide geltend. Die Zinsen des Darlehens für die Hauptwohnung sind zu 19 % auf höchstens 4.000 Euro jährlich absetzbar; die an die Agentur gezahlte Provision zu 19 % auf höchstens 1.000 Euro, einmalig.
Dafür braucht es die auf den Absetzenden lautende Rechnung und eine nachvollziehbare Zahlung: Überweisung, nicht Bargeld. Deshalb lohnt es sich, die Belege vom ersten Tag an zu ordnen — und die Rechnung über die Provision immer zu verlangen, auch wenn sie niemand von sich aus anbietet.
Kurz gefasst
- Klären, ob von privat (Registersteuer) oder vom Bauträger (MwSt.)
- Voraussetzungen der Erstwohnung vor dem Vertrag prüfen
- Das Preis-Wert-System beim Notar im Vertrag beantragen
- Zwei bis drei schriftliche Notarkostenvoranschläge einholen
- Die Provision vor dem Angebot schriftlich festhalten
- Rechnung über die Provision verlangen — wegen des Absetzbetrags
- Immer nachvollziehbar zahlen, nie bar
Was uns am häufigsten gefragt wird
Ich habe bereits eine Erstwohnung: kann ich mit Begünstigung eine zweite kaufen?
Ja, sofern die frühere innerhalb von zwei Jahren nach dem neuen Kauf veräußert wird. Die Frist betrug ein Jahr und wurde mit dem Haushaltsgesetz 2025 (Gesetz 207/2024) auf zwei Jahre verlängert. Unterbleibt der Verkauf, entfällt die Begünstigung und die Steuern werden samt Strafe und Zinsen nacherhoben.
Bis wann muss ich den Wohnsitz verlegen?
Innerhalb von achtzehn Monaten ab dem Vertrag, in der Gemeinde, in der die Immobilie liegt. Sie müssen dort nicht sofort tatsächlich wohnen, aber der meldeamtliche Wohnsitz muss fristgerecht dort sein. Es ist einer der häufigsten Gründe für den Verlust der Begünstigung — und einer der am leichtesten vermeidbaren.
Welche Wohnungen sind von der Begünstigung ausgeschlossen?
Jene der Katasterkategorien A/1 (herrschaftliche Wohnungen), A/8 (Villen) und A/9 (Schlösser und Prachtbauten). Wie schön oder wie teuer sie ist, zählt nicht: Es zählt die Katasterkategorie, die im Auszug steht. Eine Prüfung von dreißig Sekunden, die gelegentlich Zehntausende Euro ausmacht.
Amtliche Quellen
Hinweis
Dieser Leitfaden ist allgemeine Information eines Immobilienunternehmens und ersetzt weder die Auskunft eines Notars oder Steuerberaters noch die des zuständigen Technikers. Die genannten Bestimmungen sind jene, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gelten.
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