Die Kosten des Käufers: Steuern, Notar, Provision
Neben dem Kaufpreis trägt der Käufer die Steuern des Vertrags, das Honorar des Notars und die Vermittlungsprovision. Wir führen Ihnen die einzelnen Posten auf, mit den gesetzlichen Sätzen und den Fällen, in denen sie ermäßigt gelten.
Kauf von privat: die Registersteuer
Das ist der häufigste Fall. Der Satz beträgt 2%, wenn der Kauf die Voraussetzungen der Erstwohnung erfüllt, mindestens jedoch 1.000 Euro, und 9% in den übrigen Fällen; dazu kommen Hypothekar- und Katastersteuer mit je 50 Euro. Die Sätze stehen im Tarif zum DPR 131/1986.
Zwischen 2% und 9% liegt nach dem Preis der größte Posten, und er hängt an Voraussetzungen, die auch nach dem Vertrag wegfallen können. Prüfen Sie sie vor der Unterschrift mit dem Notar, samt den Fristen, innerhalb derer sie bestehen bleiben müssen.
Kauf vom Bauträger: die Mehrwertsteuer
Verkauft ein Bauunternehmen innerhalb der gesetzlichen Fristen, fällt auf den Vertrag die Mehrwertsteuer an: 4% mit den Voraussetzungen der Erstwohnung und 10% sonst, mit einem eigenen Satz für Luxuswohnungen. Register-, Hypothekar- und Katastersteuer werden dann in fester Höhe von je 200 Euro erhoben.
Die Mehrwertsteuer bemisst sich am erklärten Preis: Das weiter unten beschriebene Preis-Wert-Verfahren gilt nur für Käufe, die der Registersteuer unterliegen. Bei gleichem Preis führen der Kauf vom Bauträger und der Kauf von privat daher nicht zur selben Belastung.
Das Preis-Wert-Verfahren
Beim Kauf einer Wohnung von privat können Sie verlangen, dass die Steuern nicht auf den gezahlten Preis, sondern auf den Katasterwert berechnet werden: den um 5% aufgewerteten Katasterertrag, multipliziert mit 110 bei einer Erstwohnung und mit 120 in den übrigen Fällen. Grundlage ist Artikel 1 Absatz 497 des Gesetzes 266/2005.
Da der Katasterwert meist unter dem Marktpreis liegt, ist die Ersparnis spürbar. Zwei Bedingungen: Der Antrag ist an den Notar zu richten und in den Vertrag aufzunehmen, nicht später; und der Preis ist vollständig zu erklären — das Verfahren senkt die Steuer, erlaubt aber keine andere Zahl als die tatsächlich gezahlte.
Notar und Provision
Den Notar wählt und bezahlt der Käufer. Verbindliche Tarife gibt es nicht mehr, das Honorar unterscheidet sich also von Kanzlei zu Kanzlei, und es ist üblich, vor der Entscheidung zwei oder drei Kostenvoranschläge einzuholen. Beachten Sie beim Vergleich, dass ein Großteil des an den Notar gezahlten Betrags Steuern sind, die er für Sie an den Staat abführt.
Der Provisionsanspruch der Agentur entsteht, wenn das Geschäft infolge der Vermittlung zustande kommt (Artikel 1755 des Zivilgesetzbuchs), und er trifft beide Parteien. Auch hier gibt es keine verbindlichen Tarife: Es gilt das Vereinbarte, und es empfiehlt sich, die Höhe vor dem Angebot schriftlich festzuhalten.
Die absetzbaren Posten
Zwei Abzüge betreffen einen großen Teil der Käufer. Die Zinsen des Darlehens für den Erwerb der Hauptwohnung sind mit 19% auf höchstens 4.000 Euro im Jahr absetzbar; die an die Agentur gezahlte Provision mit 19% auf höchstens 1.000 Euro, und zwar einmalig.
Voraussetzung sind eine auf die absetzende Person ausgestellte Rechnung und eine nachvollziehbare Zahlung. Verlangen Sie die Rechnung über die Provision daher immer und bewahren Sie die Belege ab der ersten Zahlung auf.
Kurz gefasst
- Klären, ob der Verkäufer eine Privatperson oder ein Unternehmen ist
- Die Voraussetzungen der Erstwohnung vor dem Vertrag mit dem Notar prüfen
- Das Preis-Wert-Verfahren beantragen und in den Vertrag aufnehmen lassen
- Vor der Wahl zwei oder drei Notarkostenvoranschläge einholen
- Die Provision vor dem Angebot schriftlich vereinbaren
- Die Rechnung über die Provision für den Steuerabzug verlangen
- Zahlungen nachvollziehbar abwickeln
Häufige Fragen
Ich habe bereits eine Erstwohnung: kann ich mit Begünstigung eine zweite kaufen?
Ja, sofern die frühere innerhalb von zwei Jahren nach dem neuen Kauf veräußert wird. Die Frist betrug ein Jahr und wurde mit dem Haushaltsgesetz 2025 (Gesetz 207/2024) auf zwei Jahre verlängert. Unterbleibt der Verkauf innerhalb der Frist, entfällt die Begünstigung und die Steuern werden samt Strafe und Zinsen nacherhoben.
Bis wann muss ich den Wohnsitz verlegen?
Innerhalb von achtzehn Monaten ab dem Vertrag, in die Gemeinde, in der die Immobilie liegt. Verlangt ist nicht, dass Sie sofort dort wohnen, sondern der meldeamtliche Wohnsitz innerhalb der Frist. Es zählt zu den häufigsten Gründen für den Wegfall der Begünstigung und hängt allein von der Einhaltung des Termins ab.
Welche Wohnungen sind von der Erstwohnungsbegünstigung ausgeschlossen?
Jene der Katasterkategorien A/1 (herrschaftliche Wohnungen), A/8 (Villen) und A/9 (Schlösser und Gebäude von besonderem Wert). Maßgeblich ist nicht der empfundene Wert oder der Preis, sondern die Katasterkategorie, die aus dem Katasterauszug hervorgeht. Die Prüfung ist rasch erledigt und wirkt sich erheblich auf die Steuer aus.
Amtliche Quellen
Hinweis
Dieser Leitfaden ist allgemeine Information eines Immobilienunternehmens und ersetzt weder die Auskunft eines Notars oder Steuerberaters noch die des zuständigen Technikers. Die genannten Bestimmungen sind jene, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gelten.
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