Sette controlli da fare prima di comprare
Prima di formulare una proposta l'acquirente può svolgere da sé alcune verifiche, senza costi rilevanti. Riguardano l'estratto tavolare, la conformità della planimetria, il condominio, il certificato energetico e le imposte.
1. L'estratto tavolare, sempre
Chi vende, in quali quote, e che cosa grava sull'immobile. È il documento che risponde da solo a metà delle domande che vi state facendo, è pubblico e arriva in fretta. Se un venditore o un'agenzia esita a mostrarvelo, avete già l'informazione più importante della giornata.
2. Il foglio C: c'è un vincolo?
È il controllo che in questa provincia viene prima di ogni altro, perché decide se potrete abitare l'immobile che state comprando. Se l'annotazione c'è e voi non avete i requisiti, la trattativa finisce lì — meglio saperlo alla prima visita che dopo la caparra.
3. La planimetria contro quello che avete visto
Prendete la planimetria depositata e confrontatela con l'appartamento: una parete spostata, una veranda chiusa, un bagno dove il disegno mostra un ripostiglio sono difformità da sanare, e la banca se ne accorge in istruttoria. Sanarle costa e richiede tempo: è una voce di trattativa, non una sorpresa da subire.
4. Il condominio: spese, delibere, lavori votati
Chiedete all'amministratore le spese degli ultimi due anni, la situazione dei pagamenti del venditore e i verbali delle ultime assemblee. È lì che si trovano i lavori già deliberati ma non ancora eseguiti: un rifacimento del tetto votato l'anno scorso è una spesa che arriva a voi, e va contata nel prezzo.
5. Il certificato energetico, e le bollette vere
Il certificato va allegato al contratto e vi dice la classe. Le bollette degli ultimi due inverni vi dicono quanto è costato scaldare quella casa a chi ci ha abitato davvero, con quelle abitudini e quell'impianto. Chiedete tutti e due: il primo è un obbligo di legge, il secondo è la verifica.
6. Il conto delle imposte, fatto prima
Prima casa o no, da privato o da impresa, categoria catastale, prezzo-valore: sono quattro variabili che cambiano il conto di decine di migliaia di euro, e si possono verificare tutte prima di fare un'offerta. Il notaio vi fa un preventivo completo su richiesta, e quel preventivo è parte del budget quanto il prezzo.
7. Che cosa dice il foglio che state per firmare
Durata dell'irrevocabilità, natura della caparra, condizione sospensiva del mutuo con importo e termine, che cosa succede alla somma versata in ogni ipotesi. Sono quattro righe, si leggono in dieci minuti, e sono le uniche che contano se qualcosa va storto.
Se qualcuno vi mette fretta su queste quattro righe, quella fretta è il dato più significativo che avete raccolto. Una trattativa seria regge dieci minuti di lettura, e chi segue l'immobile li mette a disposizione prima che vengano chiesti.
In breve
- Estratto tavolare aggiornato, fogli A, B e C
- Verifica del vincolo per residenti e dei vostri requisiti
- Planimetria confrontata con lo stato reale
- Spese condominiali, verbali e lavori già deliberati
- Certificato energetico e bollette degli ultimi due inverni
- Preventivo notarile completo di imposte
- Lettura riga per riga della proposta, prima di firmarla
Domande frequenti
Quanto costano tutti questi controlli?
Quasi niente, ed è il punto. L'estratto tavolare e la visura catastale costano poche decine di euro; i documenti del condominio li fornisce l'amministratore; il preventivo del notaio è gratuito; le bollette le ha il venditore. L'unica voce con un costo vero è il sopralluogo di un tecnico, e serve solo se ci sono difformità o lavori da quantificare.
L'agenzia non dovrebbe farli lei?
Una parte sì, ed è quello che facciamo: verifichiamo la posizione di un immobile prima di pubblicarlo. Ma l'acquirente ha diritto di vedere i documenti, non solo di sentirsi dire che sono a posto — ed è una richiesta ordinaria in una trattativa. La differenza fra le due cose si misura esattamente nel momento in cui la fate.
Sono di fretta, c'è un altro interessato: posso saltarne qualcuno?
I due che non si saltano mai sono il foglio C e le condizioni della proposta: il primo perché decide se potete usare la casa, il secondo perché decide che cosa succede ai vostri soldi. Gli altri si possono spostare dopo la proposta, purché la proposta li preveda come condizione. La fretta si gestisce scrivendo meglio, non controllando meno.
Fonti ufficiali
Nota
Questa guida è informazione generale scritta da un'agenzia immobiliare: non sostituisce il parere di un notaio, di un commercialista o del tecnico che segue l'immobile. Le norme citate sono quelle in vigore alla data di pubblicazione.
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